ব্লগ
ভূমি সম্পর্কিত সকল তথ্য পেতে অনুসন্ধান করুন
সাম্প্রতিক খবরা-খবর
উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা বদলীর ক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র:
১। পূরণকৃত ও স্বাক্ষরিত ‘টিও’ ও ‘টিটিও’ ফরম [এ দু’টি ফরমসহ অন্যান্য ফরম এ ওয়েবসাইটেরDOWNLOAD FORMS থেকে পাওয়া যাবে];
২। কোর্ট/স্থানীয় সরকার প্রতিষ্ঠান প্রদত্ত ওয়ারিশ সংক্রান্ত সনদ;
৩। প্রয়োজনীয় ফি জমা দানের রশিদ;
৪। একাধিক ওয়ারিশ থাকলে প্রথম ওয়ারিশের TIN সার্টিফিকেটের সত্যায়িত কপি (ভাড়ায় চালীত নহে এমন কার, জিপ, মাইক্রোবাস-এর ক্ষেত্রে)
৫। মূল রেজিস্ট্রেশন সনদ (উভয় কপি)/ডিজিটাল রেজিস্ট্রেশন সার্টিফিকেট(প্রযোজ্য ক্ষেত্রে);
৬। ছবিসহ নন-জুডিসিয়াল স্ট্যাম্পে ওয়ারিশসূত্রে মালিকানা প্রাপ্তি সংক্রান্ত ওয়ারিশগণের হলফনামা [একাধিক ওয়ারিশ থাকলে এবং একজনের নামে মালিকানা প্রদান করা হলে সেক্ষেত্রে অন্যান্য ওয়ারিশগণ কর্তৃক সকলের ছবিসহ নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে আর একটি হলফনামা];
৭। নমুনা স্বাক্ষর ফর্মে নমুনা স্বাক্ষর এবং ইংরেজীতে নাম, পিতার/স্বামীর নাম, পর্ণ ঠিকানা ও 3 কপি স্ট্যাম্প আকারের রঙ্গীন ফটোসহ ফরমের অন্যান্য তথ্য পূরণ
Video Player
00:00
10:20
আর দাপ্তরিক কাজে ব্যবহারের জন্য নির্ধারিত ফি জমা দিয়ে land.gov.bd বা rsk.land.gov.bd ওয়েবসাইট থেকে আরএস খতিয়ান ও মৌজা ম্যাপের সার্টিফাইড কপি পাওয়া যাবে।
ভূমি মন্ত্রণালয় বুধবার এক সংবাদ বিজ্ঞপ্তিতে বলছে, মাত্র ৪৫ টাকার বিনিময়ে মোবাইল কিংবা অনলাইনে ফি পরিশোধ করে সরাসরি কিংবা ডাকযোগে তিন কার্যদিবসের মধ্যে আরএস খতিয়ান ও মৌজা ম্যাপের সার্টিফাইড কপি পাওয়া যাবে।
“মৌজা ম্যাপ পাওয়ার জন্য ওয়েবসাইটে প্রবেশ করার পর প্রথমে সিট নম্বর বাছাই করতে হবে। এরপর ‘ক্যাপচা’র যোগফল লিখে ‘খুঁজুন’ বাটনে ক্লিক করলে মৌজা ম্যাপ/নকশা প্রদর্শিত হবে।
সার্টিফাইড কপি পেতে সার্টিফাইড বা অনলাইন কপির বাটনে ক্লিক করে আবেদন করতে হবে। প্রদর্শিত ফরমটি পূরণ করার পর প্রয়োজনীয় ফি মোবাইল ব্যাংকিং বা অনলাইনের মাধ্যমে দিয়ে তিন দিনের মধ্যে ডাকযোগে মৌজা ম্যাপ/নকশার সার্টিফাইড কপি পাওয়া যাবে।”
বিজ্ঞপ্তিতে বলা হয়েছে, আরএস খতিয়ানের ক্ষেত্রে খতিয়ান নম্বর দিতে হবে। এরপর ‘ক্যাপচা’র যোগফল লিখে ‘খুঁজুন’ বাটনে ক্লিক করলে পর্চা/ খতিয়ান প্রদর্শিত হবে। সার্টিফাইড কপি পেতে সার্টিফাইড বা অনলাইন কপির বাটনে ক্লিক করে আবেদন করতে হবে। প্রদর্শিত ফরমটি পূরণ করার পর প্রয়োজনীয় ফি মোবাইল ব্যাংকিং বা অনলাইনের মাধ্যমে দিয়ে তিন দিনের মধ্যে ডাকযোগে মৌজা আরএস খতিয়ানের সার্টিফাইড কপি পাওয়া যাবে।
গত ২ জানুয়ারি ঢাকা জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ে ঢাকা কালেক্টরেটের ভার্চুয়াল রেকর্ড রুমের উদ্বোধন করেন ভূমিমন্ত্রী সাইফুজ্জামান চৌধুরী। আগামী ছয় মাসের মধ্যে সারা দেশে ভার্চুয়াল রেকর্ডরুম চালু হবে বলে সেদিন ঘোষণা দেন তিনি
উন্নয়ন নিশ্চিত করতে বাংলাদেশের অগ্রাধিকার কী হওয়া উচিত, তা চিহ্নিত করার লক্ষ্যে গবেষণা করছে কোপেনহেগেন কনসেনসাস সেন্টার। অর্থনৈতিক উন্নতির পাশাপাশি সামাজিক, স্বাস্থ্য ও পরিবেশগত উন্নয়নের ওপরও জোর দিচ্ছে সংস্থাটি। বাংলাদেশের জন্য ভিশন ২০২১ অর্জনে এই গবেষণাভিত্তিক কিছু নিবন্ধ প্রকাশ করছে ভূমিবিডি। আজ প্রকাশ করা হলো তেরোতম নিবন্ধটি।
বাংলাদেশের ভূমির রেকর্ড বিশৃঙ্খল অবস্থায় রয়েছে। রেকর্ডে দেখা যায়, এ দেশে বাস্তবে যত জমি রয়েছে, মালিকানা আছে তার চেয়ে বেশি জমির। ভূমি ব্যবস্থাপনা-প্রক্রিয়া এখনো সেকেলে, ব্রিটিশ ঔপনিবেশিক শাসকদের প্রবর্তিত পদ্ধতিতে চলছে এটি। জরিপ থেকে শুরু করে সম্পত্তির খাজনা আদায় পর্যন্ত সব ক্ষেত্রেই একই অবস্থা দেখা যায়। তিনটি মন্ত্রণালয় এই রেকর্ড ব্যবস্থা তদারকি করে থাকে। মূলত স্বাধীনভাবে এ কাজ করলেও তাদের মধ্যে কিছুটা সমন্বয়ও আছে।
আপনার যদি নিজের জমির রেকর্ড দেখার প্রয়োজন হয় অথবা বিক্রয় বা উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তি হস্তান্তরের প্রয়োজন হয়, তাহলে আপনাকে অন্তত এক মাস একাধিক সরকারি দপ্তরের দ্বারে দ্বারে ঘুরতে হবে। আর সম্ভবত ঘুষ বাবদ টাকা ব্যয় করার জন্য আপনাকে প্রস্তুতও থাকতে হবে।
জমির রেকর্ড এখনো কাগজে সংরক্ষণ করা হয়। এমন অপ্রচলিত ভাষায় অনুপুঙ্খভাবে এ রেকর্ড সংরক্ষণ করা হয় যে সাধারণ মানুষের পক্ষে তা বোঝা সম্ভব নয়। প্রতি পাঁচ বছরে একবার জরিপ করার কথা আছে, কিন্তু এগুলোর বেশির ভাগই খুব পুরোনো। তাই আপনি নিজের রেকর্ড খুঁজে পেলেও দেখবেন জরিপের মানচিত্রটি জমির বর্তমান অবস্থার সঙ্গে সংগতিপূর্ণ নয়। বাংলাদেশ ইতিমধ্যেই বিশ্বের সবচেয়ে ঘনবসতিপূর্ণ দেশগুলোর একটি, তাই আগামী বছরগুলোতে ভূমি ব্যবস্থাপনা আরও জটিল হতে পারে।
এখন কথা হচ্ছে, বাংলাদেশ কীভাবে এই সেকেলে ভূমি রেকর্ড পদ্ধতি সৃষ্ট সমস্যা সবচেয়ে ভালোভাবে সামাল দিতে পারে? ভূমি ব্যবস্থাপনা থেকে শুরু করে শিশুস্বাস্থ্য ও দারিদ্র্য—এসব সমস্যার সবচেয়ে কার্যকর সমাধান খুঁজে বের করতে ‘বাংলাদেশ প্রায়োরিটি’ প্রকল্পটি স্থানীয় ও আন্তর্জাতিক বিশেষজ্ঞ অর্থনীতিবিদদের ডজন খানেক দলের সঙ্গে কাজ করছে। প্রতিটি দল এসব সমস্যার সমাধানের ব্যয় ও প্রাপ্ত সুবিধাগুলো খতিয়ে দেখছে। কোপেনহেগেন কনসেনসাস ও ব্র্যাকের যৌথ অংশীদারিতে আমরা দেশের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ সমস্যা সমাধানের লক্ষ্যে কোন ক্ষেত্রে ব্যয়িত প্রতিটি টাকায় সর্বোচ্চ ফলাফল পাওয়া যাবে—সেটা খুঁজে বের করতে বাংলাদেশকে সাহায্য করছি।
ব্র্যাক ইনস্টিটিউট অব গভর্নেন্স অ্যান্ড ডেভেলপমেন্টের (বিআইজিডি) নির্বাহী পরিচালক সুলতান হাফিজ রহমান ও গবেষণা সহকারী সুমাইয়া কবির তালুকদারের নতুন গবেষণায় দেখা গেছে, ভূমির রেকর্ড পদ্ধতি ডিজিটাইজ করা হলে ব্যয়িত প্রতিটি টাকার বিপরীতে ৬১৯ টাকার সুফল পাওয়া যাবে, অবিশ্বাস্য।
এমন কষ্টসাধ্য ও সময়সাপেক্ষ রেকর্ড পদ্ধতিতে অনিচ্ছাকৃত ভুল হয়, অথবা সরাসরি দুর্নীতির সম্ভাবনা সৃষ্টি হয়। জমির মালিকানা হস্তান্তর বা অন্য কোনো জমি-সংক্রান্ত সমস্যা নিয়ে যদি ভূমি কার্যালয়ে যান, তাহলে কর্মকর্তারা কাজ শুরুর আগেই খরচ দাবি করতে পারেন। সমীক্ষায় দেখা গেছে, বাংলাদেশে স্থানীয়ভাবে যেসব ঘুষ প্রদান করা হয়, তার প্রায় ৪০ শতাংশের লেনদেন হয় ভূমি-সংক্রান্ত বিষয়ে।
এই জটিলতা ও কর্মকর্তাদের বিলম্ব করার প্রবণতা বা প্রক্রিয়ায় বাধা সৃষ্টির কারণে মানুষ মালিকানা ব্যবস্থাপনার অবৈধ ব্যবস্থাপনার ব্যাপারে উৎসাহিত হয়। কিন্তু এই অবৈধতার কারণে সম্পত্তির অধিকার-সম্পর্কিত নিরাপত্তা দুর্বল হয়ে পড়ে, অর্থনৈতিক কার্যকলাপ ব্যাহত হয়।
এই বিশ্লেষণে ভূমির রেকর্ড ডিজিটাইজ করা ও আবেদন-প্রক্রিয়া সহজীকরণের প্রস্তাব দেওয়া হয়েছে। সরকার ২০১০ সালে এ কৌশলের ওপর গবেষণা শুরু করেছে। সাভার উপজেলার ভূমি দপ্তরকে ডিজিটাইজ করার একটি পাইলট প্রকল্প শুরু হয়েছে। রেকর্ড কাগজ থেকে সফটওয়্যারে চলে যাওয়ায় ব্যয় অনেকটাই কমে এসেছে, আর এই সেবাও জনগণের জন্য অনেক সহজ হয়ে এসেছে।
দেশব্যাপী ভূমির রেকর্ড ব্যবস্থা স্বয়ংক্রিয় করা হলে তথ্য পাওয়া অনেকটাই সহজ হয়ে আসবে, সবার প্রবেশযোগ্য একটি পদ্ধতির মাধ্যমে এটি করা সম্ভব হবে। রেকর্ড পেতে বা জমির মালিকানা পরিবর্তনের ক্ষেত্রে এখন যে সময়, আর্থিক ও অন্যান্য লেনদেনে যে ব্যয় হয়, তা বিস্ময়করভাবে কমে যাবে। ডিজিটাইজেশন করা হলে কারও পক্ষে প্রত্যক্ষভাবে রেকর্ড জালিয়াতি করা অসম্ভব হবে, কর্মকর্তাদের ঘুষ খাওয়ার সুযোগ কমবে, ফলে জমি নিয়ে বিরোধ ও মামলা-মোকদ্দমাও কমে যাবে।
বাংলাদেশের আরও ৪৮৩টি উপজেলার ভূমি কার্যালয়কে ডিজিটাইজ করতে কম্পিউটার ও সফটওয়্যার কেনার জন্য লাগবে ৭ দশমিক ৭ কোটি টাকা। একই সঙ্গে বিদ্যমান ৫ কোটি জমির রেকর্ড স্ক্যান করতে লাগবে ৬৫ কোটি টাকা। এ ছাড়া প্রতিবছর দপ্তরের কর্মচারীদের জন্য ৯ কোটি ৪ লাখ ২০ হাজার টাকা খরচ হবে। সব মিলিয়ে এই খরচ দাঁড়ায় ২৭৬ দশমিক ২ কোটি টাকা।
কর্মপদ্ধতি দ্রুততর হওয়ার মাধ্যমে এর সুফল বাড়বে। বর্তমানে একটি সাধারণ জমির রেকর্ড-সম্পর্কিত লেনদেনে খরচ হয় ১ হাজার ৪৫ টাকা, সময় লাগে ৩০-৪৫ দিন, আর সরকারি অফিসে ঘুরতে হয় পাঁচবার। ডিজিটাইজেশন হলে এই খরচ কমে দাঁড়াবে মাত্র ৮০ টাকা, সময় লাগবে মাত্র ১৫ দিন, সরকারি অফিসে যেতে হবে মাত্র দুবার। আইনি ও বেআইনি লেনদেন কমে যাওয়ার কারণে বার্ষিক প্রত্যক্ষ সুফলের পরিমাণ দাঁড়াবে ৪৮ দশমিক ২ কোটি টাকা। তাই শুধু প্রত্যক্ষ সুফল বিবেচনা করলে এ কাজে ব্যয়িত প্রতিটি টাকার বিপরীতে ৩ টাকার সুফল পাওয়া যাবে।তা ছাড়া, ডিজিটাইজেশনের সবচেয়ে বড় সুফল আসবে সারা দেশে সম্পত্তি অধিকারের নিরাপত্তা বৃদ্ধির মধ্য দিয়ে। অর্থনীতিতে এটা সবাই জানে যে সম্পত্তির অধিকারের নিরাপত্তার সঙ্গে উচ্চ অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির যোগসূত্র রয়েছে। ধারণা করা যায়, ভূমিব্যবস্থার ডিজিটাইজেশন বাংলাদেশকে এমন সমাজের দিকে এগিয়ে নিয়ে যাবে, যেখানে সম্পত্তির অধিকারের নিরাপত্তা আরও বেশি থাকবে। দেশের প্রবৃদ্ধিতে এর প্রভাব অনুভূত হবে। এ বিষয়টি মাথায় রেখেই বিশেষজ্ঞরা ধারণা করেন, ভূমিব্যবস্থা ডিজিটাইজ করা হলে আগামী ১৫ বছরে ১৬ হাজার কোটি টাকার ও ২০৭০ সাল নাগাদ সম্ভবত ১৩ হাজার কোটি টাকার সমমূল্যের বেশি সুফল সৃষ্টি হবে। অর্থাৎ ব্যয়িত প্রতিটি টাকার বিপরীতে ৬১৬ টাকার পরোক্ষ সুফল পাওয়া যাবে। অর্থাৎ ভূমি রেকর্ড ব্যবস্থা ডিজিটাইজ করা হলে ব্যয়িত প্রতিটি টাকার বিপরীতে ৬১৯ টাকার প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষ সুফল পাওয়া যাবে।
এটা অবশ্যই ঠিক যে এই ৬১৯ টাকা প্রবৃদ্ধিরওপর বেশ ভালোভাবেই নির্ভরশীল। তা সত্ত্বেও এমনকি অনেকগুলো ভিন্ন ভিন্ন আনুমানিক হিসাবসহ, ভূমিব্যবস্থা ডিজিটাইজেশনের সুফল তার পেছনে ব্যয়ের চেয়ে বিস্ময়করভাবে বেশি।
ড. বিয়র্ন লোমবোর্গ: কোপেনহেগেন কনসেনসাস সেন্টারের প্রেসিডেন্ট। টাইম ম্যাগাজিনের মূল্যায়নে তিনি বিশ্বের সবচেয়ে প্রভাবশালী ১০০ ব্যক্তির একজন।
বিদেশে থেকে কি জমি ক্রয়-বিক্রয় করা যায়?
বিদেশে থেকে কি জমি ক্রয় করা যায় কি?
ভালো পরিবেশে বসবাস করা এবং বৈদেশিক মুদ্রা অর্জন ও পরিবারকে অর্থনৈতিক ভাবে সাবলম্বী করার আশায় বাংলাদেশীরা প্রবাসে পাড়ি জমায়। কিন্তু এত ভালকিছু পাবার পরেও প্রবাসীদের মন পড়ে থাকে নিজের দেশের উপর। আর তাই কিছু টাকা আয় করতে পারলে চিন্তা করে দেশে একটুকরো জমি কেনার। কিন্তু বিদেশে থেকে জমি কেনার কোন উপায় এখন আর নেই। ২০০৫ সালের ১ জুলাই থেকে জমির যেকোনো হস্তান্তরযোগ্য দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। ফলে বিক্রেতার পাশাপাশি ক্রেতাকেও দলিল করার সময় উপস্থিত থাকতে হবে। তাই বিদেশে বসে কিংবা অপ্রাপ্ত-বয়ষ্ক ছেলে মেয়ের নামে জমি কেনা এখন আর সম্ভব হয় না।
বিদেশ থেকে জমি বিক্রয় করা যায় কি?
বিদেশ থেকে যে কেউ তার দেশে রেখে যাওয়া যেকোনো সম্পত্তি বিক্রয় করতে পারবেন। এই বিক্রয় করতে হলে তাকে একজন বিশ্বস্ত ব্যক্তিকে পাওয়ার দিতে হবে। শুধু জমিজমা-সংক্রান্ত নয়, যেকোনো কাজ আপনার অনুপস্থিতিতে সম্পাদনের ক্ষমতা অর্পণ করতে পারেন।
কি কি কারনে বিদেশে অবস্থানরত ব্যক্তি দেশে থাকা কোন বিসস্ত ব্যক্তিকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দিতে পারবে?
?দেশে যদি তার জমি বিক্রেয় করার প্র্যজন হয় তখন জায়গা জমি বিক্রয়ের জন্য।
?ব্যাংক থেকে লোন নেবার বিপরীতে স্থাবর সম্পত্তি বন্ধক প্রদানের জন্য।
?জায়গা জমি দেখাশুনা, তত্ত্বাবধায়ন করার জন্য কাউকে দায়িত্ব প্রদানের জন্য।
?বিদেশে অবস্থাঙ্কালে তার যদি কোন মামলা পরিচালনার প্র্যজন হয় টা ব্যক্তির পক্ষে কোন মামলা পরিচালনার জন্য। তবে এক্ষেত্রে আদালতের অনুমতি নিতে হবে।
অনেকেরই প্রবাসে থাকা কালীন দেশের জমি বিক্রয়ের প্রয়োজন হয়। আবার দেখা যায় এজমালি সম্পত্তি কোন অংশীদার প্রবাসে থাকায় জমি বিক্রয়ে সমস্যা হচ্ছে। এসব সমস্যা সহজেই সমাধান করা যায়। আইন অনুযায়ী আপনি প্রবাসে থেকেই দেশের সম্পত্তি বিক্রয়ের করতে পারবেন। এ জন্য আপনাকে যা করতে হবে তা নিম্নরূপ-
১. একজন বিজ্ঞ আইনজীবীর নিকট গিয়ে জমি বিক্রয়ের পাওয়ার অব এ্যাটর্নী দলিল তৈরী করতে হবে। এ ক্ষেত্রে যে সকল তথ্যের প্রয়োজন হবে।
?পাওয়ার দাতার নাম ঠিকানার বিস্তারিত বিবরন
?পাওয়ার গ্রহীতার নাম ঠিকানার বিস্তারিত বিবরন
?জমির পরিমাণ ও অবস্থানের বিস্তারিত বিবরন
২. পাওয়ার অব এ্যাটর্নী দলিল তৈরী হলে ডাকযোগে দলিল ও পাওয়ার গ্রহীতার পাসপোর্ট সাইজের ছবি ও NID এর কপি পাওয়ার দাতার প্রবাসী ঠিকানায় প্রেরণ করতে হবে।
৩. ডাক প্রাপ্তির পর পাওয়ার দাতাকে তার নিজের পাসপোর্ট সাইজের ১ কপি ছবি ও NID এর কপি সহ প্রেরিত দলিল, গ্রহীতার ছবি ও NID এর কপি নিয়ে অবস্থানরত দেশের বাংলাদেশ দূতাবাসে যেতে হবে।
৪. দূতাবাসে গিয়ে পাওয়ার দাতা একজন কাউন্সিলরের সামনে দলিলে স্বাক্ষর করবেন। উক্ত কাউন্সিলর ও দলিলে স্বাক্ষর করবেন। প্রয়োজনীয় কাজ শেষে পাওয়ার দাতা দলিলটি ডাকযোগে দেশে প্রেরণ করবেন।
৫. পাওয়ার গ্রহীতা ডাক হতে দলিলটি গ্রহণ করে পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ে যাবে। পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয় উক্ত দলিলটি পরীক্ষা করে সত্যায়িত করে দিবেন।
৬. এরপর পাওয়ার গ্রহীতাকে দলিলটি নিয়ে ডি.সি. অফিসের রাজস্ব কার্যালয়ে যেতে হবে। সেখানে দলিলটিতে আঠা যুক্ত প্রয়োজনীয় স্টম্প লাগানো হবে। এবং একটি কপি সংশ্লিষ্ট সাব রেজিস্ট্রি অফিসে প্রেরণ করা হবে।
৭. এখন পাওয়ার গ্রহীতা সাব রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে জমিটি পাওয়ার অব এ্যাটর্নী দলিলের শর্তানুযায়ী হস্তান্তর করতে পারবে।
পাওয়ার অব এ্যার্টনীর শর্ত অনুসারে পাওয়ার গ্রহীতা কতৃক সকল ধরনের হস্তান্তর এমন ভাবে কার্যকর হবে যেন হস্তান্তরটি পাওয়ার দাতা কর্তৃক সম্পন্ন হয়েছে।
আসুন প্রথমে জেনে নিই পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বলতে আসলে কি বোঝায়?
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২ এর ধারা২ অনুযায়ী পাওয়ার অব অ্যাটর্নি’র অর্থ এমন কোনো দলিল যার মাধ্যমে কোনো ব্যক্তি তার পক্ষে উক্ত দলিলে বর্ণিত কার্য সম্পাদনের জন্য আইনানুগভাবে অন্য কোনো ব্যক্তির নিকট ক্ষমতা অর্পণ করেন। বাংলায় পাওয়ার অব অ্যাটর্নিকে বলা হয় “মোক্তারনামা” এর শাব্দিক অর্থ “প্রতিনিধি”। তবে “মোক্তারনামা” শব্দের অভিধানিক অর্থ হচ্ছে, “মোক্তার নিয়োগপত্র” বা প্রতিনিধি নিয়োগপত্র।
মোক্তারনামা দুই প্রকারের হয়।
(১) আম-মোক্তারনামা,
(২) খাস-মোক্তারনামা।
আম-মোক্তার নামার মাধ্যমে ব্যাপক ক্ষমতা দেওয়া হয় এবং খাস মোক্তারনামার মাধ্যমে বিশেষ ক্ষমতা প্রদান করা হয়।
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি অবশ্যই লিখিত হতে হবে যেহেতু এটি একটি আইনগত দলিল। বিদেশে থাকাবস্থায় কোনো ব্যক্তি কাউকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দিতে চাইলে প্রথমেই তাকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সর্ম্পকে জানতে হবে। এই ক্ষেত্রে এমন কোনো আইনজীবীর মাধ্যমে এটি করাতে হবে যিনি পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সম্পর্কে ভাল জানেন বা এমন কাউকে দিয়ে সঠিকভাবে লিখে দূতাবাসের মাধ্যমে দলিলটি সম্পাদন ও প্রত্যায়ন করে পাঠাতে হবে। পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সম্পাদনে ইচ্ছুক প্রবাসী যে দেশে অবস্থান করবেন, সেই দেশে বাংলাদেশের দূতাবাসের কনসুলারের সম্মুখে দাতা স্বাক্ষর করবেন এবং উক্ত কনসুলার কর্তৃক তা সত্যায়িত হবার পর পাওয়ারদাতা পাওয়ারটি গ্রহীতা বা আম-মোক্তার বরাবরে পাঠিয়ে দিবেন। উক্ত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি পাওয়ার পর তা বাংলাদেশের ফরেন মিনিস্ট্রির (পররাষ্ট্র মন্ত্রনালয়) সহকারী সচিব, কনসুলার কর্তৃক সত্যায়িত করতে হবে।
পরবর্তীতে তা জেলা প্রশাসকের রাজস্ব কার্যালয়ে জমা দিতে হবে। এরপর জেলা প্রশাসকের কার্যালয় থেকে বিদেশে সম্পাদিত আম-মোক্তারনামা দলিলে প্রদত্ত বর্নিত সম্পত্তিতে সরকারি স্বার্থ জড়িত আছে কিনা তার তথ্যসহ সকল দাগের তথ্য সম্বলিত প্রতিবেদন প্রেরণ করতে সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর চিঠি প্রেরণ করবেন এবং আরেকটি চিঠি প্রেরণ করবেন সহকারী সচিব (কনস্যুলার) পররাষ্ট্র মন্ত্রনালয় বরাবর। সকল তথ্যসমগ্র জেলা প্রশাসকের রাজস্ব কার্যালয়ে আসার পর ২,০০০/- টাকার চালান প্রদানের পর নির্দিষ্ট একটি সময়ে জেলা প্রশাসকের কার্যালয় ইহাতে ৫০০ টাকার এবং এর অপর পাতায় ৫০০ টাকার দুটি স্ট্যাম্প লাগাবে। তখন অত্র পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল নম্বর এবং এই নম্বর দিয়েই পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সঠিকভাবে হয়েছে কিনা যাচাই বাছাই করা থাকে।
ফরেন পাওয়ার অব অ্যাটর্নি কি রেজিস্ট্রেশন করতে হয়?
অনেকেই এটা ভেবে থাকেন বা ভূল করেন যে, ফরেন পাওয়ার অব অ্যাটর্নি রেজিস্ট্রেশন করতে হয় না কারণ এটি অনেকগুলো সরকারি অফিস হতে নানাভাবে যাচাই বাছাই হয়ে আসে। তবে এ ধারণাটা একেবারেই ভুল। ফরেন পাওয়ার অব অ্যাটর্নি অবশ্যই রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। সংশ্লিষ্ট পাওয়ার অব অ্যাটর্নিটি স্ট্যাম্পযুক্ত হওয়ার পর এটি রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ এর ধারা ৮৯ এ যাহা কিছুই থাকুক না কেন, সংশ্লিষ্ট সাব রেজিস্ট্রার ১নং বহিতে নথিভূক্ত করে সংরক্ষণের ব্যবস্থা গ্রহণ করবেন।
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি নিয়ে ভুল ধারণা
অনেকেই মনে করেন পাওয়ার অব অ্যাটর্নি একবার দিয়ে দিলে তা আর বাতিল করা যায় না বা সরল মনে এটা বিশ্বাস করেন এটি বাতিল অযোগ্য বা এটার অবসান ঘটানো সম্ভব নয়। কিন্তু এটি একটি ভুল ধারণা। পাওয়ারদাতা বা পাওয়ারগ্রহীতা চাইলেই এটার অবসান করতে পারবেন। পাওয়ারদাতা এটার অবসান ঘটাতে চাইলে উক্ত পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে পাওয়ার গ্রহীতাকে রেজিস্ট্রার্ড ডাকের মাধ্যমে ৩০ দিনের নোটিশ প্রদানপূর্বক প্রদত্ত ক্ষমতার অবসান ঘটাতে পারবেন। আবার পাওয়ার গ্রহীতাও পাওয়ার দাতাকে ৩০ দিনের নোটিশ প্রদানপূর্বক পাওয়ার অব অ্যাটর্নির দায়িত্ব পরিত্যাগ করতে পারবেন।
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি কখন বাতিল করা যায়?
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিলটি রেজিস্ট্রি করার পর দায়িত্বপ্রাপ্ত ব্যক্তি আইনত সেই সমস্ত কাজ করতে পারবেন যা আপনি করতে পারতেন। তবে মোক্তারনামা যে কোনো সময় বাতিল করা যায়। যে রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি করা হয়েছিল সে জেলায় রেজিস্ট্রারের বরাবর মোক্তারনামা বাতিলের জন্য আবেদন করতে হবে। রেজিস্ট্রার এটি রদ করবেন নির্ধারিত পদ্ধতিতে এবং তার জেলার রেজিস্ট্রি অফিসে নোটিশের মাধ্যমে জানিয়ে দেবেন। যদি রেজিস্ট্রি করা না হয়ে থাকে তাহলে আমমোক্তার বাতিল ঘোষণা করে নির্ধারিত স্ট্যাম্পে দলিল সম্পন্ন করা যেতে পারে। তবে স্বার্থের সঙ্গে যুক্ত মোক্তারনামা স্বার্থপূর্ণ বা পরিত্যক্ত না হওয়া পর্যন্ত বাতিল করা যায় না। এ ছাড়া মোক্তারনামা বাতিলের পদ্ধতিগুলো নিম্নরূপ-
ক) মোক্তারনামা নির্দিষ্ট মেয়াদের জন্য করা হলে মেয়াদ শেষে আপনা-আপনিই বাতিল হয়ে যায়।
খ) মোক্তারনামা নির্দিষ্ট কোনো কার্যের জন্য করা হলে ওই কাজ সমাপ্তিতে তা বাতিল বলে গণ্য হবে।
গ) যৌথ ক্ষমতার মোক্তারনামার পক্ষদের একজনের মৃত্যুতে তা বাতিল বলে গণ্য হবে।
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দেশে থেকে দেওয়া হোক আর বিদেশ থেকেই হোক না কেন অত্র পাওয়ার দেবার আগে তাকে অবশ্যই, অর্থাৎ যাকে পাওয়ার দেওয়া হবে তার সম্পর্কে জানতে হবে যে সে কতটা বিশ্বস্ত। কারণ অনেক সময় দেখা যায়, মোক্তার নিজের নামে কিংবা প্রতারণামূলকভাবে জায়গা জমি হস্তান্তর বা বিক্রি করে দেন, তখন মূল মালিক বিপদে পড়েন। এ নিয়ে মামলা-মোকদ্দমাও কম হয় না, তাই এ সকল ঝামেলায় পড়ার আগে সতর্ক থাকা উচিৎ। প্রযোজ্য ক্ষেত্রে এ বিষয়ে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া যেতে পারে।
সাফ কবালা (Saf kabala) দলিলঃ জমি, ফ্লাট বা প্লট ক্রয়-বিক্রয়ের দলিলকে সাফ কবালা দলিল বলে। রেজিস্ট্রেশন ফিঃ হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ২% টাকা, পে-অর্ডারের মাধ্যমে সোনালী ব্যাংক লিঃ এ, কোড নং ১.২১৬১.০০০০.১৮২৬ তে জমা করতে হবে।দলিলে সর্বোচ্চ ১২০০টাকার নন জুুুডিসিয়াল স্টাম্প ব্যবহার করা যাবে।স্টাম্প এর বাকি অর্থ পে অর্ডার এর মাধ্যমে সোনালী ব্যাংক লিঃ এ কোড নং ১.১১০১.০০২০.১৩১১ তে জমা করতে হবে।
স্থানীয় সরকার করঃ সিটি কর্পোরেশন এবং ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এর অধীন সম্পত্তি না হলে, হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ৩% টাকা, সিটি কর্পোরেশন ভুক্ত সম্পত্তির হলে হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ২% টাকা এবং ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এর অধীন সম্পত্তি হলে হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের হলে ২% টাকা সোনালী ব্যাংক এ সংশ্লিষ্ট দপ্তরের হিসাব নম্বরে পে-অর্ডারের মাধ্যমে জমা করতে হবে।
উৎস কর (৫৩ এইচ): আয়কর অধ্যাদেশ ১৯৮৪ এর ‘৫৩এইচ’ ধারায় কর আরোপের নিমিত্ত জাতীয় রাজস্ব বোর্ড কর্তৃ এস,আর,ও নং ১৮৪-আইন/আয়কর/২০১৪ তারিখ ১ জুলাই, ২০১৪ এর মাধ্যমে আয়কর বিধিমালায় ১৭ (রোমান দুই) ক্রমিকে নতুন বিধি সন্নিবেশের মাধ্যমে সারা দেশের জমি/স্থাপনা রেজিস্ট্রেশন কালে তিনটি তফসিল অন্তর্ভুক্তির মাধ্যমে উৎস কর হার নির্দিষ্ট করা হয়-
তফশিল-এ: নিম্ন লিখিত বাণিজ্যিক এলাকার ভূমি, ভূমি ও বিল্ডিং এর ক্ষেত্রে কাঠা প্রতি (১.৬৫ শতাংশ=১ কাঠা) উৎস কর হারঃ
(১) ঢাকাস্থ গুলশান, বনানী, মতিঝিল, দিলখুশা, নর্থ-সাউথ রোড, মতিঝিল সম্প্রসারিত এলাকা এবং মহাখালী এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ১০,৮০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী।
(২) ঢাকাস্থ কারওয়ান বাজার এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৬,০০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী। (৩) চট্টগ্রাম জেলার আগ্রাবাদ এবং সিডিএ এভিনিউ দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩,৬০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী।
) নারায়ণগঞ্জ এবং ঢাকাস্থ বঙ্গবন্ধু এভিনিউ, বাড্ডা, সায়েদাবাদ, পোস্তগোলা এবং ঢাকাস্থ গেন্ডারিয়ার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩,৬০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী।
(৪) ঢাকাস্থ উত্তরা সোনারগাঁও জনপথ, শাহবাগ, পান্থপথ, বাংলামটর, কাকরাইল দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৬,০০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী। (৫) ঢাকাস্থ নবাবপুর ও ফুলবাড়িয়ার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩,০০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী
এছাড়া জমির উপর কোন স্থাপনা (Structure), ভবন, ফ্ল্যাট, এপার্টমেন্ট, ফ্লোর স্পেস থাকলে উক্ত স্থাপনার প্রতি বর্গমিটারের জন্য ৬০০ টাকা অথবা দলিল মূল্যের ৪% টাকা, এ দু’টির মধ্যে যেটি বেশী সেটি অতিরিক্ত কর হিসেবে পরিশোধ করতে হবে।
তফশিল-বি: নিম্ন লিখিত এলাকার ভূমি, ভূমি ও বিল্ডিং এর ক্ষেত্রে কাঠা প্রতি (১.৬৫ শতাংশ=১ কাঠা) উৎস কর হারঃ (১): ঢাকাস্থ উত্তরা (সেক্টর ১-৯), খিলগাঁও পুনর্বাসন এলাকা (১০০ ফুট রাস্তার পাশে), আজিমপুর, রাজারবাগ পুনর্বাসন এলাকা (বিশ্বরোড সংলগ্ন), বারিধারা ডিওএইচএস, বসুন্ধরা (ব্লক: এ থেকে জি পর্যন্ত), ঢাকার নিকেতন এবং চট্টগ্রাম এর হালিশহর, পাঁচলাইশ, নাসিরাবাদ ও মেহেদীবাগ এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৯০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী।
২) ঢাকাস্থ গুলশান, বনানী এবং বারিধারা এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩,০০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী। (৩) ঢাকাস্থ ধানমণ্ডি এলাকা দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ২,৪০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী।
(৪) ঢাকাস্থ কাকরাইল, সেগুনবাগিচা, বিজয়নগর, ইস্কাটন, গ্রীণ রোড, এলিফ্যান্ট রোড, ফকিরাপুল, আরামবাগ, মগবাজার (মূল সড়ক হতে ১০০ ফুটের মধ্যে অবস্থিত), তেজগাঁও শিল্প এলাকা, শেরে বাংলানগর প্রশাসনিক এলাকা, আগারগাঁও প্রশাসনিক এলাকা, লালমাটিয়া, মহাখালী
ডিওএইচএস, ঢাকা ক্যান্টনমেন্ট এবং চট্টগ্রামের খুলশী এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ১,৮০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী।
৫) ঢাকাস্থ কাকরাইল, সেগুনবাগিচা, বিজয়নগর, ইস্কাটন, গ্রীণ রোড, এলিফ্যান্ট রোড এলাকা (মূল সড়ক হতে ১০০ ফুটের বাইরে অবস্থিত) দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ১,২০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী। (৬) ঢাকাস্থ গ্রীণ রোড (ধানমন্ডি আবাসিক এলাকার ৩ নং রোড হতে ৮ নং রোড পর্যন্ত) দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ২,৪০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী।
(৭) উত্তরা (সেক্টর ১০ থেকে ১৪), নিকুঞ্জ (দক্ষিণ), নিকুঞ্জ (উত্তর), বাড্ডা পুনর্বাসন এলাকা, গেন্ডারিয়া পুনর্বাসন এলাকা, শ্যামপুর পুনর্বাসন এলাকা, আইজি বাগান পুনর্বাসন এলাকা, টঙ্গী শিল্প এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ৬০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী।
(৮) শ্যামপুর শিল্প এলাকা, পোস্তগোলা শিল্প এলাকা এবং জুরাইন শিল্প এলাকা দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ৪৮,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী। (৯) খিলগাঁও পুনর্বাসন এলাকার (১০০ ফুটের কম রাস্তার পাশে), রাজারবাগ পুনর্বাসন এলাকার (৪০ ফুট রাস্তার পাশে এবং অন্যান্য অভ্যন্তরিন রাস্তার পাশে) দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ৭২,০০০/= টাকা এর মধ্যে অভ্যন্তরীণ রাস্তার পাশে) যেটি বেশী।
১০) গোড়ান (৪০ ফুট রাস্তার পাশে) এবং হাজারীবাগ ট্যানারী এলাকা দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশী।
এছাড়া জমির উপর কোন স্থাপনা (Structure), ভবন, ফ্ল্যাট, এপার্টমেন্ট অথবা ফ্লোর স্পেস থাকলে উক্ত স্থাপনার প্রতি বর্গমিটারের জন্য ৬০০ টাকা অথবা স্থাপনা (Structure), ভবন, ফ্ল্যাট, এপার্টমেন্ট, ফ্লোর স্পেস এর দলিল মূল্যের ৪% টাকা, এ দু’টির মধ্যে যেটি বেশী সেটি অতিরিক্ত কর হিসেবে পরিশোধ করতে হবে।
তফশিল-সি: নিম্ন লিখিত এলাকার ভূমি, ভূমি ও বিল্ডিং এর ক্ষেত্রে কাঠা প্রতি (১.৬৫ শতাংশ=১ কাঠা) উৎস কর হারঃ (১): রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (RAJUK), চট্টগ্রাম উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (সিডিএ) এর অধীন উপর্যুক্ত এ এবং বি তে উল্লিখিত এলাকা ব্যতিত অন্যান্য এলাকার জন্য দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা।
(২) রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (RAJUK), চট্টগ্রাম উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (সিডিএ) ব্যতিত গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ, মুন্সিগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী, ঢাকা এবং চট্টগ্রাম জেলা এবং ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন, ঢাকা দক্ষিন সিটি কর্পোরেশন ব্যতিত অন্যান্য যে কোন সিটি কর্পোরেশন এলাকা এবং ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জন্য দলিল মূল্যের উপর ৩% টাকা।
২) রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (RAJUK), চট্টগ্রাম উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (সিডিএ) ব্যতিত গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ, মুন্সিগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী, ঢাকা এবং চট্টগ্রাম জেলা এবং ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন, ঢাকা দক্ষিন সিটি কর্পোরেশন ব্যতিত অন্যান্য যে কোন সিটি কর্পোরেশন এলাকা এবং ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জন্য দলিল মূল্যের উপর ৩% টাকা।
(৩) যে কোন জেলা সদরের পৌরসভার ক্ষেত্রে দলিল মূল্যের উপর ৩% টাকা। (৪) জেলা সদরের পৌরসভা ব্যতীত অন্যান্য পৌরসভার ক্ষেত্রে দলিল মূল্যের উপর ২% টাকা। (৪) এ, বি এবং সি তফশিলে উল্লেখ করা হয় নাই এমন অন্যান্য এলাকার জন্য দলিল মূল্যের উপর ১% টাকা।
উৎসে আয়কর (৫৩এফএফ)ঃ ১। রিয়েল এস্টেট বা ল্যান্ড ডেভেলপমেন্ট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান কর্তৃক বাণিজ্যিক ভিত্তিতে প্লট বা জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে- (ক) ঢাকা, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ, মুন্সীগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী ও চট্টগ্রাম জেলায় অবস্থিত জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন পর্যায়ে দলিল মূল্যের উপর ৫% টাকা।
খ) ঢাকা, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ, মুন্সীগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী ও চট্টগ্রাম জেলা ব্যতীত অন্য যে কোন এলাকায় অবস্থিত জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন পর্যায়ে দলিল মূল্যের উপর ৩% টাকা।
২। রিয়েল এস্টেট বা ল্যান্ড ডেভেলপমেন্ট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান কর্তৃক বাণিজ্যিক ভিত্তিতে বিল্ডিং, ফ্ল্যাট বা স্পেস বিক্রয়ের ক্ষেত্রে- (ক) ঢাকাস্থ গুলশান মডেল টাউন, বনানী, বারিধারা, মতিঝিল বাণিজ্যিক এলাকা এবং দিলকুশা বাণিজ্যিক এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ১,৬০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৬,৫০০ টাকা।
(খ) ঢাকাস্থ ধানমন্ডি আবাসিক এলাকা, ডিফেন্স অফিসার্স হাউজিং সোসাইটি (ডিওএইচএস), মহাখালী, লালমাটিয়া হাউজিং সোসাইটি, উত্তরা মডেল টাউন, বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা, ঢাকা ক্যান্টনমেন্ট এলাকা, কারওয়ান বাজার বাণিজ্যিক এলাকা এবং চট্টগ্রামস্থ পাঁচলাইশ আবাসিক এলাকা, খুলসি আবাসিক এলাকা, আগ্রাবাদ ও নাসিরাবাদ এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ১,৫০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৫০০০ টাকা।
গ) উপরের (ক) এবং (খ) তে বর্ণিত এলাকা ব্যতীত ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন, ঢাকা দক্ষিণ সিটি কর্পোরেশন এবং চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশন এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ১,০০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৩,৫০০ টাকা।
(ঘ) ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন, ঢাকা দক্ষিন সিটি কর্পোরেশন এবং চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশন ব্যতীত অন্যান্য সিটি কর্পোরেশনভুক্ত এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৭০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ২,৫০০ টাকা। (ঙ) উপরের (ক), (খ), (গ) এবং (ঘ) ব্যতীত অন্যান্য এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৩০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ১,২০০ টাকা।
তবে, অনধিক ৭০ বর্গমিটার পর্যন্ত (কমন স্পেসসহ) আয়তন বিশিষ্ট আবাসিক এপার্টমেন্ট এর জন্য উৎস করের হার ২০% কম হবে এবং অনধিক ৬০ বর্গমিটার পর্যন্ত (কমন স্পেসসহ) আয়তন বিশিষ্ট আবাসিক এপার্টমেন্ট জন্য উৎস করের হার ৪০% কম হবে। (উল্লেখ্য, আবাসিক ব্যতীত অন্য কোন উদ্দেশ্যে নির্মিত দালান বা এপার্টমেন্ট বা কোন স্পেস এর ক্ষেত্রে এ শর্ত প্রযোজ্য নয়)
ভ্যাট (VAT): ফ্লাট এর ক্ষেত্রে- ১। ফ্লাট এর আয়তন ১১০০ বর্গফুট পর্যন্ত হলে দলিল মূল্যের ১.৫% টাকা। ২। ফ্লাট এর আয়তন ১১০০ বর্গফুট থেকে ১৬০০ বর্গফুট পর্যন্ত হলে দলিল মূল্যের ২.৫% টাকা। ৩। ফ্লাট এর আয়তন ১৬০০ বর্গফুট এর বেশি হলে দলিল মূল্যের ৪.৫% টাকা। প্লট এর ক্ষেত্রে- ভ্যাট, দলিল মূল্যের ৩% টাকা।
এছাড়া ২০০ টাকার স্টাম্পে হলফনামা, ই-ফি ১০০ টাকা, এন-ফি-দলিলের প্রতিটি ৩০০ শব্দের দুই পৃষ্টার অতিরিক্ত প্রতি পৃষ্টার জন্য ৪০ টাকা হারে ও সম্পত্তি হস্তান্তর নোটিশের আবেদনপত্রে ১০ টাকা মূল্যের কোর্ট ফি লাগবে। এন-ফিস ও ই-ফিস রেজিস্ট্রেশন ফি এর সাথে পে-অর্ডারের মাধ্যমে কোড নং ১.২১৬১.০০০০.১৮২৬ তে জমা করতে হবে।
বিঃদ্রঃ ১। আদালত কর্তৃক অগ্রক্রয় দলিলে ডিক্রি প্রাপ্ত হলে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ত্ব (সংশোধনী) আইন ২০০৬ এর ৯ (ই) ধারা মোতাবেক স্টাম্প শুল্ক ,কর ও ফিস মওকুফ।
২। সরকার কর্তৃক বা সরকারের পক্ষে অথবা সরকারের অনুকূলে সম্পাদিত কোন দলিলের স্টাম্পশুল্ক যদি সরকারকে দিতে হয়, তবে তা মওকুফ (১৮৯৯ সালের স্টাম্প আইনের ধারা ৩) এবং স্টাম্প শুল্ক ধার্য না হলে সে দলিলে রেজিস্ট্রেশন ফিসও প্রযোজ্য হবে না [১৮৯৯ সালের স্টাম্প আইনের ধারা ৩(১)]।
৩। সিটি কর্পোরেশনাধীন বা জেলা সদরের পৌরসভাভুক্ত ১ লক্ষ টাকার অধিক মূল্যের জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে ক্রেতার TIN সনদ দাখিল বাধ্যতামূলক। যৌথনামে ক্রয়ের ক্ষেত্রে কোন অংশীদারের ১ লক্ষ টাকার অধিক মূল্যের জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে TIN সনদ দাখিল বাধ্যতামূলক। নাবালকের ক্ষেত্রে আইনগত অভিভাবকের TIN সনদ দাখিল করতে হবে। অনাবাসী বাংলাদেশীর ক্ষেত্রে TIN সনদ দাখিল বাধ্যতামূলক নয়।
৪। উৎস করের অর্থ বিক্রেতা পক্ষ পরিশোধ করবেন। বাকী সকল খরচ ক্রেতা পক্ষ পরিশোধ করবেন। ৫। রেজিস্ট্রেশন ম্যানুয়াল, ২০১৪ এর ২য় খণ্ডে উল্লিখিত পে অর্ডারের মাধ্যমে রেজিস্ট্রেশন ফি পরিশোধ বিধিমালা, ২০০৭ এর ৪ (২) নম্বর বিধি অনুসারে পে অর্ডারের মূল কপির সাথে উহার একটি অনুলিপি দাখিল করতে হবে।
হেবার ঘোষণাপত্র দলিলঃ রেজিস্ট্রেশন ফিঃ ১০০ টাকা (রেজিস্ট্রেশন আইন-১৯০৮, এর ধারা ৭৮এ (বি) নং অনুসারে। স্টাম্প শুল্কঃ ২০০ টাকা (১৮৯৯ সালের স্টাম্প আইনের ১ নম্বর তফশিলের ৪ নম্বর ক্রমিকে উল্লিখিত বর্ণনা অনুসারে)। এছাড়া ২০০ টাকার স্টাম্পে হলফনামা, ই-ফি ১০০ টাকা, এন-ফি-দলিলের প্রতিটি ৩০০ শব্দের দুই পৃষ্টার অতিরিক্ত প্রতি পৃষ্টার জন্য ৪০ টাকা হারে ও সম্পত্তি হস্তান্তর নোটিশের আবেদনপত্রে ১০ টাকা মূল্যের কোর্ট ফি লাগবে।
এই দলিলের মাধ্যমে আপন ভাই-বোন, পিতা/মাতা-ছেলে/মেয়ে, স্বামী-স্ত্রী, দাদা/দাদী-নাতী/নাতনী, নানা/নানী-নাতী/নাতনী এই কয়েকটি সম্পর্কের মধ্যে সম্পত্তি হস্তান্তর করা যায় (রেজিস্ট্রেশন আইন-১৯০৮, এর ধারা ৭৮এ (বি) নং অনুসারে।
বন্টন নামা দলিলঃ রেজিস্ট্রেশন ফিসঃ (ক) বন্টনকৃত সম্পত্তির দলিলে লিখিত (বৃহত্তম এক পক্ষের অংশের মূল্য বাদ দিয়ে) মোট মূল্য অনুর্ধ ৩ লক্ষ টাকা হলে ৫০০ টাকা (রেজিস্ট্রেশন আইন-১৯০৮, এর ধারা ৭৮বি (১) অনুসারে)। (খ) বন্টনকৃত সম্পত্তির দলিলে লিখিত (বৃহত্তম এক পক্ষের অংশের মূল্য বাদ দিয়ে) মোট মূল্য অনুর্ধ ১০ লক্ষ টাকা হলে ৭০০ টাকা (রেজিস্ট্রেশন আইন-১৯০৮, এর ধারা ৭৮বি (২) অনুসারে)।
(গ) বন্টনকৃত সম্পত্তির দলিলে লিখিত (বৃহত্তম এক পক্ষের অংশের মূল্য বাদ দিয়ে) মোট মূল্য অনুর্ধ ৩০ লক্ষ টাকা হলে ১২০০ টাকা (অনুসারে)।ঞ
স্টাম্প শূল্কঃ ৫০ টাকা (১৮৯৯ সালের স্টাম্প আইনের ১ নম্বর তফশিলের ৪৫ নম্বর ক্রমিকে উল্লিখিত বর্ণনা অনুসারে)। এছাড়া ২০০ টাকার স্টাম্পে হলফনামা, ই-ফি ১০০ টাকা, এন-ফি-দলিলের প্রতিটি ৩০০ শব্দের দুই পৃষ্টার অতিরিক্ত প্রতি পৃষ্টার জন্য ৪০ টাকা হারে ও সম্পত্তি হস্তান্তর নোটিশের আবেদনপত্রে ১০ টাকা মূল্যের কোর্ট ফি লাগবে।
জমি, নাকি মামলা?
আপনি জানেন কি?
১। আদালতের বেশির ভাগ মামলা কোন না কোন ভাবে জমি-জমা থেকে উদ্ভব?
২। জমি ক্রয়ের পূর্বে আপনার সাবধানতা অবলম্বন ও জমি ক্রয়ের পর আপনার কিছু করনীয় আপনার কষ্টার্জিত আয়ে কেনা সম্পত্তি রক্ষা করতে ও আদালতে জমি-জমা সংক্রান্ত মামলা-মোকদ্দমার সংখ্যা কমাতে পারে।
তাই জমি ক্রয়ের পূর্বে নিম্নলিখিত বিষয়গুলো যাচাই করুনঃ
১। সম্পত্তিতে বিক্রেতার সঠিক মালিকানা আছে কিনা ও উক্ত সম্পত্তি বিক্রয়ের বৈধ অধিকার তার আছে কি-না তা যাচাই করুন।
বিক্রেতার নিকট থেকে দলিল, খতিয়ান এবং পর্চা নিয়ে পর্যায়ক্রমে রেজিস্ট্রি অফিস, ভূমি অফিস ও সেটেলমেন্ট অফিসে গিয়ে এগুলোর সঠিকতা যাচাই করুন।
২। সম্পত্তির সর্বশেষ খতিয়ান দাতার নিজ নামে আছে কিনা কিংবা পূর্ব পুরুষের সম্পত্তি হলে, সম্পত্তির সর্বশেষ খতিয়ান পূর্ব পুরুষের নামে আছে কি-না তা যাচাই করুন। কারন সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ৫৩সি ধারা মোতাবেক, কোন ব্যক্তি উত্তরাধিকার ব্যতীত অন্যভাবে সম্পত্তির মালিক হয়ে থাকলে, রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর অধীন তার নিজ নামে সর্বশেষ খতিয়ান না থাকলে, অথবা উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তির মালিক হয়ে থাকলে, তার নিজ নামে বা পূর্ববর্তী নামে সর্বশেষ খতিয়ান প্রস্তুত করা না থাকলে, কোন স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় করতে পারবে না, যদি অন্য কোন ভাবে বিক্রয় হয়, তবে তা অবৈধ হবে।
বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তি পেয়ে থাকলে মৃত ব্যক্তির কতজন ওয়ারিশ আছেন, তা ওয়ারিশ সনদ নিয়ে ও বিক্রেতার প্রতিবেশিকে জিজ্ঞাসা করে যাচাই করুন। ওয়ারিশ হিসেবে প্রাপ্ত সম্পত্তির বেশি বিক্রয় করছেন কিনা যাচাই করুন।
৩। হাল সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ আছে কি-না যাচাই করুন। পূর্বেই ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ করা থাকলে ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের দাখিলা বা রশিদটি জাল কিনা তা সংশ্লিষ্ট সহকারী ভূমি উন্নয়ন কর্মকর্তার কার্যালয়ে গিয়ে যাচাই করুন।
৪। প্রস্তাবিত সম্পত্তির দখল বিক্রেতার আছে কি-না, যাচাই করুন। সম্পত্তিতে বিক্রেতার দখল না থাকলে সে জমি ক্রয় করা সঠিক হবে না।
৫। সম্পত্তিটি খাস কিংবা সরকারি কিনা যাচাই করুন। সরকারী বা খাস সম্পত্তি বিধিবহির্ভূত ভাবে ক্রয়-বিক্রয় শাস্তিযোগ্য অপরাধ।
৬। অন্য কোন পক্ষের সাথে বিক্রয় চুক্তি বা বায়না পত্র রেজিস্ট্রি করা আছে কিনা তা যাচাই করুন। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ৫৩বি ধারা অনুযায়ী, বায়নাপত্র বলবত থাকাকালে, বায়নাপত্রের অধীন কোন স্থাবর সম্পত্তি, উক্ত বায়নাপত্র আইনানুগভাবে বাতিল না করে, বায়নাপত্র গ্রহীতা ব্যতীত অন্য কোন পক্ষের নিকট হস্তান্তর করা যাবে না, অন্য কোন ভাবে হস্তান্তর করা হলে তা বাতিল হবে।
৭। ব্যাংক বা কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট দায়বদ্ধ কিনা তা যাচাই করুন। কারন সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ৫৩ডি ধারা মোতাবেক, বন্ধক-গ্রহীতার লিখিত সম্মতি ব্যতীত কোন নিবন্ধিত বন্ধকী স্থাবর সম্পত্তি পুনঃবন্ধক বা বিক্রয় করা যায় না, এতৎসত্ত্বেও কোন পুনঃবন্ধক বা বিক্রয় করা হলে তা বাতিল হবে।
৮। নাবালকের সম্পত্তি হলে বৈধ অভিভাবক অথবা আদালত কর্তৃক নিযুক্ত অভিভাবকের বিক্রয়ের ক্ষমতা আছে কি-না যাচাই করুন।
৯। হস্তান্তরের জন্য প্রস্তাবিত সম্পত্তি সরকারের অনুকুলে বাজেয়াপ্ত কিনা যাচাই করুন।
১০। প্রস্তাবিত হস্তান্তর আপাততঃ বলবত অন্য কোন আইনের কোন বিধানের সহিত সাংঘর্ষিক কিনা যাচাই করুন।
১১। জমি বিক্রয়ের জন্য অ্যাটর্নি নিয়োগ করা আছে কি-না তা যাচাই করুন। অ্যাটর্নি নিয়োগ করা থাকলে অ্যাটর্নি ছাড়া মূল মালিকের সম্পাদন গ্রহণযোগ্য নয়। অবশ্য বিধি মোতাবেক পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল বাতিল করে মূল মালিকের সম্পাদনে দলিল রেজিস্ট্রি করা যাবে।
১২। দলিল লেখার জন্য একজন ভাল দলিল লেখকের সহযোগীতা নিন। রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রির জন্য দলিল দাখিলের পূর্বে দলিলটি ভালভাবে পড়ে নিন। দলিলের গুরুত্বপূর্ণ যায়গাগুলো বার বার পড়ে নিশ্চিত হোন যে, দলিলটি নির্দিষ্ট ফরমেটে আইন ও বিধি অনুযায়ী লেখা হয়েছে।
জমি ক্রয়ের পূর্বেই সর্বোচ্চ সতর্কতা অবলম্বন করুন। মনে রাখবেন, জমি ক্রয়ের পূর্বে আপনার অসাবধানতা বশত আপনি মামলা মোকদ্দমার সম্মুখীন হতে পারেন। হারাতে পারেন আপনার কষ্টার্জিত আয়ে কেনা মূল্যবান জমি। তাই ক্রয়ের পূর্বে ভেবে দেখুন, আপনি মামলা কিনবেন, নাকি জমি কিনবেন। কারণ বিজ্ঞ আদালতের বেশির ভাগ মামলা জমা-জমি সংক্রান্ত।
জমি ক্রয়ের পর আপনার করনীয়ঃ
যে কোন দলিলের মাধ্যমে বা উত্তরাধিকার সুত্রে জমি প্রাপ্তির পর আপনার মালিকানা স্বত্ব প্রতিষ্ঠার জন্য নিম্নলিখিত কাজগুলো করতে হবেঃ
১) দলিল রেজিস্ট্রির পর আমিন দ্বারা জমি মেপে সীমানা নির্ধারণ করে পূর্বের মালিকের কাছ থেকে দখল বুঝে নিন।
২) জমিতে আপনার দখল প্রতিষ্ঠার জন্য জমির প্রকৃত ব্যবহার তথা চাষাবাদ, গাছপালা রোপন, ঘরবাড়ি নির্মাণ ইত্যাদি করুন।
৩) রেজিস্ট্রি অফিস থেকে মূল দলিল পেতে দেরি হলে মূল দলিলের নকল বা সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করুন।
৪) দলিলের নকল প্রাপ্তির পর দ্রুত সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে আবেদন করে নিজ নামে নামজারি/খারিজ (মিউটেশন) করুন, কারন দখল এবং নামজারি করতে দেরি করলে অসাধু বিক্রেতা আপনার ক্রয়কৃত জমি অন্যত্র বিক্রয় করতে পারে।
৫) সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে নামজারি হলে, নামজারি খতিয়ান এবং ডি,সি,আর, সংগ্রহ করুন এবং নতুন হোল্ডিং এ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ করে দাখিলার কপি সংগ্রহপূর্বক সংরক্ষণ করুন।
৬। নিয়মিতভাবে প্রতিবছর ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ করুন।
৭। সম্পত্তির মূল মালিক মারাগেলে মৃত ব্যক্তির জীবিত ওয়ারিশগণ সম্পত্তির নিজ নিজ অংশ পৃথকীকরনের জন্য নিজেদের মধ্যে ‘বন্টননামা’ দলিল প্রস্তুত করে রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি এবং ভূমি অফিসে নামজারী করুন।
খাস জমি বন্দোবস্ত সংক্রান্ত নীতিমালা
খাস জমি বন্দোবস্ত সংক্রান্ত নীতিমালা
খাস জমি কি:
কোনো জমি যদি সরকারের হাতে ন্যস্ত হয় এবং সেই জমিগুলি যদি সম্পূর্ণ সরকারের নিয়ন্ত্রণাধীন এবং সরকার,এই জমিগুলি সরকার কর্তৃক প্রণীত পদ্ধতি অনুযায়ী বন্দোবস্ত দিতে পারেন অথবা অন্য কোনো ভাবে ব্যবহার করতে পারেন তাহলে উক্ত ভূমিগুলিকে খাস জমি বলে।
১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ৭৬ ধারার ১ উপধারায় খাস জমি সম্বন্ধে বলা হয়েছে। উক্ত ধারায় বলা হয়েছে যে,কোনো ভূমি যদি সরকারের হাতে ন্যস্ত হয় এবং সেই জমিগুলি যদি সম্পূর্ণ সরকারের নিয়ন্ত্রণাধীন থাকে তাহলে সরকার,এই ভূমিগুলি সরকার কর্তৃক প্রণীত পদ্ধতি অনুযায়ী বন্দোবস্ত দিতে পারেন,অথবা অন্য কোনো ভাবে ব্যবহার করতে পারেন, সরকারের নিয়ন্ত্রণাধীন উপরোক্ত ভূমিগুলিকে খাস জমি হিসাবে বুঝাবে।
তবে অন্যান্য মন্ত্রণালয়ের যথা বন বা পূর্ত কিংবা সড়ক ও জনপথ এর স্বত্বাধীন বা মালিকানাধীন বা নিয়ন্ত্রণাধীন ভূমিকে সরকারের খাস জমি হিসাবে গন্য করা যাবে না।
(১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ৭৬ ধারা এবং ৮৭ ধারা)
(গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ এর সংবিধানের ১৪৩ অনুচ্ছেদ)
অধিকার:
১৯৯৫ সালের খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা এবং ১৯৯৮ সালের ১৫ সেপ্টেম্বরে প্রকাশিত খাস জমি সংক্রান্ত সংশোধিত গেজেট মতে-
কোনো জমি গুলি খাস জমি তা জানার অধিকার।
ভূমিহীন ব্যক্তি হলে খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার অধিকার।
ভুলক্রমে কোনো ব্যক্তির জমি খাস জমি হিসেবে গণ্য হলে কিংবা কোন ভূমিহীন ব্যক্তিকে বন্দোবস্ত দিলে তা বাতিল করার অধিকার।
খাস জমি সংক্রান্ত কোন আপত্তি থাকলে আপিলের অধিকার।
ভূমিহীনরা খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার জন্য দরখাস্ত দাখিলের জন্য সময় পাবার অধিকার।
জেলা প্রশাসক কর্তৃক খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার পর ১ কপি পূনর্বাসন কার্ড পাবার অধিকার।
যদি কোন ভুমিহীন সমিতি থাকে তাহলে ভুমিহীন সমিতির খাস জমি বরাদ্দ পাবার অধিকার।
ভুমিহীন পরিবার কর্তৃক খাস জমির জন্য প্রদত্ত সেলামি/টাকা প্রদানের এবং খাজনা প্রদানের রশিদ পাবার অধিকার।
খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার ক্ষেত্রে কবুলিয়ত ফরম/স্বীকৃতি পত্রের এক কপি নিজের কাছে রাখার অধিকার।
জমি দখলে রাখার অধিকার এবং উত্তরাধীকারী গণের নাম পরিবর্তনের অধিকার।
১৯৯৫ সালের খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা এবং ১৯৯৮ সালের ১৫ সেপ্টেম্বরে প্রকাশিত খাস জমি সংক্রান্ত সংশোধিত গেজেট মতে-
কোনো জমি গুলি খাস জমি তা জানার অধিকার।
ভূমিহীন ব্যক্তি হলে খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার অধিকার।
ভুলক্রমে কোনো ব্যক্তির জমি খাস জমি হিসেবে গণ্য হলে কিংবা কোন ভূমিহীন ব্যক্তিকে বন্দোবস্ত দিলে তা বাতিল করার অধিকার।
খাস জমি সংক্রান্ত কোন আপত্তি থাকলে আপিলের অধিকার।
ভূমিহীনরা খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার জন্য দরখাস্ত দাখিলের জন্য সময় পাবার অধিকার।
জেলা প্রশাসক কর্তৃক খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার পর ১ কপি পূনর্বাসন কার্ড পাবার অধিকার।
যদি কোন ভুমিহীন সমিতি থাকে তাহলে ভুমিহীন সমিতির খাস জমি বরাদ্দ পাবার অধিকার।
ভুমিহীন পরিবার কর্তৃক খাস জমির জন্য প্রদত্ত সেলামি/টাকা প্রদানের এবং খাজনা প্রদানের রশিদ পাবার অধিকার।
খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার ক্ষেত্রে কবুলিয়ত ফরম/স্বীকৃতি পত্রের এক কপি নিজের কাছে রাখার অধিকার।
জমি দখলে রাখার অধিকার এবং উত্তরাধীকারী গণের নাম পরিবর্তনের অধিকার।
খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার পর তা বিনা রেজিস্ট্রেশন ফিতে নিজ নাম রেজিস্ট্রি করে নেয়ার অধিকার ।
খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার পর তার সীমানা চিহ্নিত করে রাখার অধিকার।
যদি কোনো ব্যক্তি তার নিজ জমিতে হাস মুরগীর খামার বা দুগ্ধ খামার করে থাকেন তাহলে ঐ ব্যক্তির খামার সংলগ্ন খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার অধিকার।
বৈজ্ঞানিক পদ্ধতিতে মত্স খামার স্থাপনের জন্য সরকারী খাস পুকুর দীর্ঘ মেয়াদের জন্য বন্দোবস্ত পাবার অধিকার।
বাণিজ্যিক ভিত্তিতে ফুলের চাষ, ফলের বাগান এবং রাবার বাগান করার জন্য খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার অধিকার।
খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার পর তা বিনা রেজিস্ট্রেশন ফিতে নিজ নাম রেজিস্ট্রি করে নেয়ার অধিকার ।
খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার পর তার সীমানা চিহ্নিত করে রাখার অধিকার।
যদি কোনো ব্যক্তি তার নিজ জমিতে হাস মুরগীর খামার বা দুগ্ধ খামার করে থাকেন তাহলে ঐ ব্যক্তির খামার সংলগ্ন খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার অধিকার।
বৈজ্ঞানিক পদ্ধতিতে মত্স খামার স্থাপনের জন্য সরকারী খাস পুকুর দীর্ঘ মেয়াদের জন্য বন্দোবস্ত পাবার অধিকার।
বাণিজ্যিক ভিত্তিতে ফুলের চাষ, ফলের বাগান এবং রাবার বাগান করার জন্য খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার অধিকার।
লংঘন:
কোন জমি গুলি খাস জমি সে বিষয়ে না জানানো।
ভুমিহীন ব্যক্তিকে খাস জমি বরাদ্দ না দেওয়া।
ভুলক্রমে কোনো ব্যক্তির জমি খাস জমি হিসেবে গণ্য হলে তা বাতিল করার জন্য সুযোগ না দেওয়া।
খাস জমি সংক্রান্ত কোন আপত্তি থাকলে আপিলের সুযোগ না দেওয়া।ভূমিহীনরা খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার জন্য দরখাস্ত দাখিলের জন্য সময় না দেওয়া।
জেলা প্রশাসক কর্তৃক খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার পর ১ কপি পূনর্বাসন কার্ড প্রদান না করা।
যদি কোন ভুমিহীন সমিতি থাকে তাহলে ভুমিহীন সমিতিকে খাস জমি বন্দোবস্ত না দেওয়া।
ভুমিহীন পরিবার কর্তৃক খাস জমির জন্য প্রদত্ত সেলামি/টাকা প্রদানের এবং খাজনা প্রদানের রশিদ প্রদান না করা
খাস জমি দখলে রাখতে না দেওয়া।
খাস জমিতে উত্তরাধীকারী গণের নাম পরিবর্তন করতে না দেওয়া।
খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার পর তা বিনা রেজিষ্ট্রেশন ফিতে নিজ নাম রেজিষ্ট্রি করে দিতে অস্বীকার করা।
খাস জমি বন্দোবস্ত পাবার পর তার সীমানা চিহ্নিত করে রাখাতে না দেওয়া।
প্রতিকার:
থানা খাস জমি বন্দোবস্ত কমিটির নিকট খাস জমি সংক্রান্ত যেকোন বিষয়ে কোনো সমস্যা দেখা গেলে লিখিত দরখাস্ত দাখিল করতে হবে ।
কতদিনের মধ্যে?
সমস্যা সৃষ্টির তারিখ থেকে ৩০ দিনের মধ্যে।
আপিলের সুযোগ আছে কি?
আছে।
থানা খাস জমি বন্দোবস্ত কমিটির কোন সিদ্ধান্তের বিরূদ্ধে আপিল করা যাবে।
কোথায় আপিল করতে হবে?
জেলা প্রশাসকের নিকট।
কতদিনের মধ্যে?
১৫ দিনের মধ্যে
জেলা কমিটির কোন সিদ্ধান্তের বিরূদ্ধে আপিল করা যাবে কি?
যাবে
কোথায় আপিল করতে হবে?
জাতীয় নির্বাহী কমিটির নিকট।
কতদিনের মধ্যে?
৩০ দিনের মধ্যে।
খাস জমি সম্পর্কে বিস্তারিত:
যেগুলি খাস জমি হিসাবে গন্য হবে:
প্রত্যেক মৌজার এর ১ নং খতিয়ানভুক্ত সম্পূর্ণ জমি খাস জমি হিসাবে পরিচিত ৷
পরিত্যাক্ত কৃষি জমি ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের বিধান বলে খাস করা হয়ে থাকে ৷
পয়স্তিভূমি, নদীতে বা সাগরে ভেঙ্গে যাওয়া জমি পুনরায় জেগে উঠলে এবং নদী বা সাগরে সরে যাওয়ার দরুন জেগে ওঠা ভূমি ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ৮৭ ধারা মোতাবেক খাস জমি হিসাবে গণ্য হবে ৷
কোন হোল্ডিং বা ইহার অংশ বিশেষ (কৃষি বা অকৃষি যাই হোক) বকেয়া খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের জন্য ১৯১৩ সালের বেঙ্গল পাবলিক ডিমান্ড রিকভারি এক্ট মোতাবেক দায়ের কৃত সার্টিফিকেট মামলায় নিলামকৃত ভূমি সরকার ক্রয় করলে সেই ভূমিও খাস জমি হিসাবে গণ্য হবে ৷
যে সব পরিবার বা সংস্থা প্রেসিডেন্টের আদেশ নং ৯৮/১৯৭২ এর ৬ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী ১০০ বিঘার অতিরিক্ত যে সমস্ত ভূমি সরকারের বরাবরে সমপর্ন করেছেন সেগুলি জমিও খাস জমি হিসাবে পরিগণিত হয়েছে ৷
প্রেসিডেন্টের আদেশ নং ৯৮/১৯৭২ এর ৩ অনুচ্ছেদ এর ‘বি’ উপ অনুচ্ছেদ এবং সংস্কার অধ্যাদেশ ১৯৮৪, অধ্যাদেশ নং ১০/১৯৮৪ এর ৪ নং ধারার ৩ উপধারা লংঘন করে কোন মালিক বা সংস্থা ১০০ বিঘার ও ৬০ বিঘার অতিরিক্ত কৃষি ভূমি ক্রয় করলে উক্ত অতিরিক্ত জমি সরকারের খাস জমি হিসাবে অন্তর্ভূক্ত হবে ৷
গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশের সংবিধানের ১৪৩ অনুচ্ছেদে (১) এর গ উপ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী বলা হয়েছে যে বাংলাদেশে অবস্থিত প্রকৃত মালিকাবিহীন যে কোন সম্পত্তি উক্ত অনুচ্ছেদ অনুযায়ী পতিত ভূমি/খালি ভূমি বা খাস ভূমি হিসাবে গণ্য হবে ৷
ভূমিহীন কারা:
১৯৯৮ সালের ১৫ই সেপ্টেম্বরে গেজেটে প্রকাশিত সংশোধনী মতে
খাস জমি বন্দোবস্ত দেয়ার ক্ষেত্রে যে পরিবারগুলিকে ভূমিহীন পরিবার হিসাবে গণ্য করা হবে সেগুলি হলো
যে পরিবারের বসতবাটি এবং কৃষি জমি কিছুই নাই কিন্তু পরিবারটি কৃষি নির্ভর।
যে পরিবারের বসতবাটি আছে কিন্তু কৃষি জমি নাই অথচ কৃষি নির্ভর।
যে পরিবারের বসতবাটি এবং কৃষি জমি উভয়ই আছে কিন্তু মোট জমির পরিমাণ ০.৫০ একরের কম, অথচ কৃষি নির্ভর।
কৃষি নির্ভর পরিবার বলতে এক বা একাধিক সদস্য কৃষি শ্রমিক হিসাবে বর্তমানে অন্যের জমিতে নিয়োজিত আছে কিংবা বর্গাচাষ করে ৷
কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা
ভূমিকা: ভূমি মন্ত্রণালয়ের ব্যবস্থাপনাধীন কৃষি ও অকৃষি এই দুই প্রকারের সরকারী খাসজমি আছে। অকৃষি খাসজমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত সংক্রান্ত একটি নীতিমালা বিগত ৮ ই মার্চ ১৯৯৫ তারিখে প্রকাশিত বাংলাদেশ গেজেট-এর মাধ্যমে জারী করা হয়েছে। বর্তমানে এই নীতিমালা অনুযায়ী অকৃষি খাসজমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত কার্যক্রম গ্রহণ করা হচ্ছে। অপরদিকে দেশের প্রতিটি জেলায়ই কম বেশী কৃষি খাসজমি রয়েছে। ১৯৭২ সাল হতেই সরকারের ভূমি সংস্কার কর্মসূচী অনুযায়ী কৃষি খাসজমি ভূমিহীনদের মধ্যে বিতরণ করা হয়ে আসছিল। ভূমিহীনদের মধ্যে কৃষি খাসজমি বিতরণের বিষয়ে সর্বশেষ ১৯৮৭ সালের ১লা জুলাই তারিখে একটি নীতিমালা জারী করা হয়েছিল। এই নীতিমালায় কৃষি খাসজমি কেবল ভূমিহীনদের মধ্যেই বিতরণের বিধান রাখা হয়। এই নীতিমালার আওতায় ভূমিহীনদের মধ্যেই কৃষি খাসজমি বিতরণের কার্যক্রম বহুপূর্বেই সম্পন্ন করার কথা ছিল। কিন্তু ইহা একটি ব্যাপক ও জটিল কার্যক্রম বিধায় সরকার ভূমিহীনদের মধ্যে কৃষি খাসজমি বন্টন কর্মসূচী অব্যাহত রাখার লক্ষ্যে উহার সময়সীমা বৃদ্ধি করেন।
অনেকেরই প্রবাসে থাকা কালীন দেশের জমি বিক্রয়ের প্রয়োজন হয়। আবার দেখা যায় এজমালি সম্পত্তি কোন অংশীদার প্রবাসে থাকায় জমি বিক্রয়ে সমস্যা হচ্ছে। এসব সমস্যা সহজেই সমাধান করা যায়। আইন অনুযায়ী আপনি প্রবাসে থেকেই দেশের সম্পত্তি বিক্রয়ের করতে পারবেন। এ জন্য আপনাকে যা করতে হবে তা নিম্নরূপ-
১. একজন বিজ্ঞ আইনজীবীর নিকট গিয়ে জমি বিক্রয়ের পাওয়ার অব এ্যাটর্নী দলিল তৈরী করতে হবে। এ ক্ষেত্রে যে সকল তথ্যের প্রয়োজন হবে।
- পাওয়ার দাতার নাম ঠিকানার বিস্তারিত বিবরন
- পাওয়ার গ্রহীতার নাম ঠিকানার বিস্তারিত বিবরন
- জমির পরিমাণ ও অবস্থানের বিস্তারিত বিবরন
২. পাওয়ার অব এ্যাটর্নী দলিল তৈরী হলে ডাকযোগে দলিল ও পাওয়ার গ্রহীতার পাসপোর্ট সাইজের ছবি ও NID এর কপি পাওয়ার দাতার প্রবাসী ঠিকানায় প্রেরণ করতে হবে।
৩. ডাক প্রাপ্তির পর পাওয়ার দাতাকে তার নিজের পাসপোর্ট সাইজের ১ কপি ছবি ও NID এর কপি সহ প্রেরিত দলিল, গ্রহীতার ছবি ও NID এর কপি নিয়ে অবস্থানরত দেশের বাংলাদেশ দূতাবাসে যেতে হবে।
৪. দূতাবাসে গিয়ে পাওয়ার দাতা একজন কাউন্সিলরের সামনে দলিলে স্বাক্ষর করবেন। উক্ত কাউন্সিলর ও দলিলে স্বাক্ষর করবেন। প্রয়োজনীয় কাজ শেষে পাওয়ার দাতা দলিলটি ডাকযোগে দেশে প্রেরণ করবেন।
৫. পাওয়ার গ্রহীতা ডাক হতে দলিলটি গ্রহণ করে পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ে যাবে। পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয় উক্ত দলিলটি পরীক্ষা করে সত্যায়িত করে দিবেন।
৬. এরপর পাওয়ার গ্রহীতাকে দলিলটি নিয়ে ডি.সি. অফিসের রাজস্ব কার্যালয়ে যেতে হবে। সেখানে দলিলটিতে আঠা যুক্ত প্রয়োজনীয় স্টম্প লাগানো হবে। এবং একটি কপি সংশ্লিষ্ট সাব রেজিস্ট্রি অফিসে প্রেরণ করা হবে।
৭. এখন পাওয়ার গ্রহীতা সাব রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে জমিটি পাওয়ার অব এ্যাটর্নী দলিলের শর্তানুযায়ী হস্তান্তর করতে পারবে।
পাওয়ার অব এ্যার্টনীর শর্ত অনুসারে পাওয়ার গ্রহীতা কতৃক সকল ধরনের হস্তান্তর এমন ভাবে কার্যকর হবে যেন হস্তান্তরটি পাওয়ার দাতা কর্তৃক সম্পন্ন হয়েছে
আমমোক্তারনামা বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নি কি? উক্ত পাওয়ার দেবার আগে আপনাকে প্রথমে জেনে নিতে হবে এই পাওয়ার কি বা কীভাবে দিতে হয়। আইনের ভাষায় একে বলা হয় আমমোক্তারনামা বা Power Of Attorney (আমমোক্তারনামা একটি আইনগত দলিল)। স্ট্যাম্প অ্যাক্ট ১৮৯৯-এর ২(২১) উপ-ধারা অনুসারে যে দলিল দিয়ে কোনো ব্যক্তিকে অন্য কোনো ব্যক্তির পক্ষে হাজির হয়ে যেসব কার্যাবলি সম্পাদন করার ক্ষমতা দেয়া হয় তাকে আমমোক্তারনামা দলিল বলে। যাকে আমমোক্তার নিয়োগ করা হলো তিনি মূল মালিকের পক্ষে সম্পত্তির দান, বিক্রি, হস্তান্তর, রক্ষণাবেক্ষণ, বন্ধক রাখা, খাজনা প্রদান ইত্যাদি করে থাকেন। তবে আমমোক্তারনামা দলিলে স্পষ্ট করে লেখা থাকতে হবে যাকে পাওয়ার বা ক্ষমতা দেয়া হলো তিনি কী কী করতে পারবেন, কিংবা কি কি করতে পারবেন না।
সাধারণত আমমোক্তারনামা দুই প্রকার। ক) জেনারেল পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বা সাধারণ আমমোক্তারনামা এবং খ) স্পেশাল পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বা খাস আমমোক্তারনামা
জেনারেল পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বা সাধারণ আমমোক্তারনামা যে মোক্তারনামা মোক্তার দাতার পক্ষে জমি-জমা ক্রয়, বিক্রয় রক্ষণা-বেক্ষণ, চুক্তিপত্র করা, মামলা-মোকদ্দমা পরিচালনা করাসহ যাবতীয় কাজের ক্ষমতা মোক্তারকে দেয়া হয় তাকে জেনারেল পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বলে।
স্পেশাল পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বা খাস আমমোক্তারনামা অন্যদিকে একটি নির্দিষ্ট বা কোনো বিশেষ কাজের ক্ষমতা মোক্তারকে দিয়ে তৈরি মোক্তরনামা হলো স্পেশাল পাওয়ার অব।
তবে ২০১২ সালের পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন অনুসারে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দুই প্রকার। (১) প্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি এবং (২) অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি।
অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির উদ্দেশ্যে, বিক্রয়চুক্তি সম্পাদনের বা ঋণ নেয়ার বিপরীতে স্থাবর সম্পত্তি বন্ধক প্রদানের জন্য প্রদত্ত পাওয়ার অব অ্যাটর্নিকে ‘অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বলে। এই পাওয়ার অব অ্যাটর্নিতে মোক্তারের ক্ষমতা মূল মালিকের মতোই থাকে। অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নির ক্ষেত্রে মোক্তারের মৃত্যু হলে বা আইনগতভাবে দলিল সম্পাদনে অক্ষম হলে ওই মৃত বা অক্ষম মোক্তারের বৈধ ওয়ারিশ বা স্থলবর্তীর ওপর দলিল থেকে সৃষ্ট দায় বা অধিকার স্বয়ংক্রিয়ভাবে থাকবে।
বায়া দলিল কি??হয়। জমি কিনতে গেলেও লাগবে, বেচতে গেলেও লাগবে। বাংলায় এর কোন বিকল্প শব্দ এখনও তৈরি হয়নি। হয়ত আর তৈরি হবেনা। তবে বলা যেতে পারে জমির ইতিহাস। ইংরেজীতে বলা হয়ে থাকে চেইন অব টাইটেলস। জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা। মানুষের ইতিহাসকেও আমরা মানুষের বায়া দলিল বলতে পারি। যেমন ধরুন, আমি আমার বাবা দাদা পীরদাদা। এতো গেল পেছনের দিকে। ভবিষ্যতের দিকে আমার সন্তান নাতি পুতি ইত্যাদি। সোজা ভাষায় বলতে পারেন বংশ লতিকা। ইংরেজীতে ফ্যামিলি ট্রি।আরবী ফার্সী বা উর্দুতে শাজারা বলা হয়। রাজা মহারাজা বাদশা নবাবদের এ রকম বংশ লতিকা থাকে। কারন তারা ইতিহাসের অংশ। অতি সাধারন মানুষ থেকে এলিট অভিজাত রাজা বাদশাহ হওয়ার ইতিহাসও আছে। সমাজের নামী দামী মানুষের জন্যে ইংরেজী ভাষায় নোবেল বা এ্যারিস্টোক্রেট শব্দ ব্যবহার করা হয়ে থাকে। বাংলায় বলতে পারি অভিজাত। প্রাচীন গ্রীসে অভিজাতদের সরকার ছিল। আরবী ফার্সী ও উর্দুতে আশরাফ বা আতরাফ শব্দ ব্যবহার করা হয়।বায়া দলিল হল জমিটি যার কাছ থেকে ক্রয় করা হয়েছে সেই মালিকের দলিল। বায়া দলিল ছাড়াও সংশ্লিষ্ট জমির পূর্বতন সকল কেনাবেচার দলিল থাকা প্রয়োজন।
আমার এক মুরুব্বী বলেছিলেন, অভিজাত হতে হলে অর্থ সম্পদ ও শক্তি থাকতে হবে। এসব বিষয় সমাজে একজনের প্রভাব তৈরি করে। প্রাচীন জমানায় এমনি করেই সমাজে অভিজাত তৈরি হতো। মসজিদের ইমাম সাহেব, স্কুল কলেজের প্রিন্সিপাল বা হেড মাস্টার কখনই অভিজাত হতে পারেন না। কারন তাদের হাতে শক্তি বা অর্থ কিছুই নাই। খবরের কাগজের সম্পাদকও অভিজাত নন। কিন্তু কাগজের মালিক একজন অভিজাত ব্যক্তি। কারন তাঁর কাছে প্রচুর অর্থ সম্পদ ও শক্তি আছে। যেমন ধরুন মসজিদের ইমামের পেছনে নামাজ পড়েন রাস্ট্রপতি,প্রধান মন্ত্রী, প্রধান বিচারপতি ও প্রধান সেনাপতি। তাই বলে ইমাম সাহেব ক্ষমতাবান ব্যক্তি নন। সক্রেটিস ও অভিজাত ছিলেন না। তিনি অতিশয় গরীব একজন দার্শনিক ছিলেন। সমাজের যুকেরা তাঁর কথা শুনতো। তাই রাস্ট্র বা সমাজের অভিজাতরা তাঁকে হত্যা করেছে। ইমামে আজম হজরত আবু হানিফা একজন জ্ঞানী ব্যক্তি ছিলেন। খলিফার সাথে তাঁর বনিবনা হয়নি বলে তাঁকে হত্যা করা হয়। মনসুর হাল্লাজ একজন সুফী কবি ছিলেন। তাঁর ভাবধারা ও বক্তব্যকে শাসক গোস্ঠি সুনজরে দেখেনি। তাই তাঁকেও হত্যা করা হয়। আমাদের দেশে ধনী ও রাজনীতিকরা ভিতরে একই গোস্ঠি। সরকারের বিশাল শক্তিকে ধনীরা ব্যবহার করে থাকে। এক সময় নাকি সাত খুন করার আইন গত অধিকার ছিল সমাজের ক্ষমতাবান মানুষদের।
লেখাটি শুরু করেছি আমাদের জাতির বায়া দলিল নিয়ে কিছু কথা বলার জন্যে। প্রত্যেক জাতিরই বায়া দলিল আছে। যেমন ধরুন, ইউরোপে বহু জাতি আছে যারা এক সময় জলদস্যু ডাকাত লুটেরা বা হারমাদ ছিল। ধন ও শক্তি জোগাড় করে তারা নিজ মানুষদের করতল গত করে। কালক্রমে তারাই রাজা বা রাজ পরিবারে পরিণত হয়। তারা এখন নিজেদের ব্লু ব্লাড বলে দাবী করে। ইংল্যান্ডের রাজ পরিবার এক সময় জলদস্যু ছিল। সে হয়ত ৮শ’ হাজার বছর আগে। পুরাণো ভারতবর্ষে বহু নবাব রাজা মহারাজা ছিলেন যারা রাজশক্তির সহযোগী। এরা সৈনিক থেকে বাদশ হয়েছে। আবার অনেকেই বণিক থেকে রাজ দরবারে স্থান পেয়েছে। পবিত্র ধর্মগ্রন্থ আল কোরাণে বলা হয়েছে, আল্লাহর আইনে আশরাফ আতরাফ বলে কিছু নেই। আরব আজমী বলে কিছু নেই। বংশ কারো পরিচয় নেই। সবার পরিচয় আদমের বংশ। সবার পরিচয় হবে ন্যায় নীতির ভিত্তিতে। সমাজ বা রাস্ট্র পরিচালনায় আরবদের কোন বিশেষ প্রাধান্য নাই। যোগ্য ব্যক্তি অনারব আজমী বা বিদেশী হলেও নেতা হতে পারবে। এখন যোগ্য অযোগ্যের মাফকাঠি বা চিন্তার পরিবর্তন হয়ে গেছে। এ প্রসংগে হজরত আলীর (রা) একটা বাণী উল্লেখ করতে চাই। তিনি বলেছিলেন, একটা সমাজ দেশ বা রাস্ট্র নস্ট বা পঁচে গেছে কিভাবে বুঝবে। সেই পঁচা সমাজের চিহ্ন হলো, ১। গরীবেরা ধৈর্য হারা হয়ে যাবে, ২। ধনিরা কৃপন হবে,৩। মুর্খরা মঞ্চে বসে থাকবে,৪। জ্ঞানীরা পালিয়ে যাবে,৫। রাজা মিথ্যা কথা বলবে। পঁচে যাওয়া বা ধ্বংস হয়ে যাওয়া বহু জাতি বা রাজ্যের কথা ইতিহাস ও আল কোরাণে উল্লেখ করা হয়েছে। ফোরাউনের( রামসিস টু ) লাশ এখনও মিশরের মিউজিয়ামে সংরক্ষিত আছে। প্রায় চার হাজার বছর আগের একজন মহা অত্যাচারীর দেহ মমি করে রাখা হয়েছে জনগনের জন্যে। এই সেই ফেরাউন যে মুসা(আ) এবং তাঁর জাতির উপর অত্যা্চার করেছিল। আল্লাহ বলেছেন, আমি তোমাকে মানব জাতির জন্যে নিদর্শন করে রাখবো। লোহিত সাগরে ডুবে মারা যাওয়ার পরেও ফেরাউনের লাশ ভেসে উঠেছিল। সেই লাশই হাজার হাজার বছর ধরে জাদুঘরে রক্ষিত রয়েছে। সেই মিশরের মানুষ লড়াই করছে অত্যাচারীর বিরুদ্ধে।আমরা বাংলাদেশের সাধারন মানুষ সুপ্রাচীন কাল থেকেই অন্যায় অবিচারের বিরুদ্ধে লড়াই করে আসছি। আর এসব লড়াইয়ে প্রথম কাতারের সৈনিক ছিল কৃষক শ্রমিক আর কামার কুমোর। খুব পেছনের দিকে নাইবা গেলাম। বৃটিশদের বিরুদ্ধে ১৯০ বছর সবচেয়ে বেশী লড়াই করেছে সাধারন মানুষ। ইংরেজরা হচ্ছে একটা ধুর্ত জাতি। ষড়যন্ত্র ওদের চরিত্রের প্রধান বৈশিস্ট। শক্তি ও ষড়যন্ত্রের মাধ্যমে তাবত পৃথিবীকে দখল করে রেখেছিল এক সময়। ওরাই আমাদের এই দেশে সাম্প্রদায়িকতা চালু করেছে। হিন্দু মুসলমানের বিভেদ তৈরি করেছে। সেই বিভেদের কারনেই ৪৭ সালে ভারত বিভক্ত হয়েছে। এখন আমরা সেই ইংরেজদেরই ভক্ত এখন। এই ইংরেজরাই ১৯০ বছরে সোনার বাংলাকে শ্মশান বাংলায় পরিণত করেছে। দাদাভাই নওরোজী লিখিত বই ‘পোভারটি ইন ইন্ডিয়াতে’ বলেছেন তখনকার হিসাবে কোম্পানী প্রতি বছর এদেশ থেকে ২১ লাখ স্টার্লিং পাউন্ড নিয়ে গেছে। ইস্ট ইন্ডিয়া কোম্পানী বাংলা দখলের বছর কয়েক পরেই বাংলায় দুর্ভিক্ষ হয়। আমাদের লোকেরা এখনও বিলেত থেকে স্যার নাইট লর্ড উপাধি পেলে আনন্দের সীমা থাকেনা।২০১১ সালে এসেও স্যার নাইটদের সন্তানেরা বড় গলায় উঁচু করে বলে আমরা বিলেতী নাইট বা স্যারের ছেলে। আমাদের বাপদাদারাও ছিলেন ইংরেজ আমলের স্যার নাইট খান বাহাদুর খান সাহেব। গনতন্ত্র সমাজতন্ত্র ও মানুষের মর্যাদা প্রতিস্ঠার যুগে এসব খেতাব পদক টাইটেল সত্যিই হাস্যকর। রাস্ট্র বা সরকার কেন কিছু মানুষকে নানা ধরনের পদক বা সম্মানী দেয়। সব সরকার সব সময়েই কিছু মানুষকে বিনা কারনে সম্মানিত করে নিজেদের পক্ষে অনুগত রাখতে চায়। সরকারের বিরুদ্ধে গণ বিদ্রোহ দেখা দিলে তখন সম্মানিতরা পালিয়ে থাকে।
আমরা এখনও বিভক্ত। জাতীয় গুরুত্বপূর্ণ বিষয়েও আমাদের জাতীয় ঐক্যমত প্রতিস্ঠিত হয়নি। আমাদের মূল লক্ষ্য বাংলাদেশ বা বাংলাদেশের জনগন নয়। আমাদের লক্ষ্য নিজের দল, নিজের মত, নিজের গোস্ঠি। ফলে বাংলাদেশের মানুষ ও দেশটা এতিমের মতো অন্ধকারে পড়ে থাকে। হিন্দু মুসলমান, শিয়া সুন্নী আহমদীয়া, পাহাড়ি বাংগালী ইত্যাদি নানা ভাগে আমরা বিভক্ত। আমাদের রাস্ট্রীয় নীতিও বিভক্ত। আওয়ামী লীগ ক্ষমতায় আসলে এক রকম আর বিএনপি আসলে আরেক রকম। একেবারে মূলনীতিতেই পরিবর্তন হয়ে যায়।যা কখনও দেশবাসীর কাম্য নয়। সীমান্তে কাঁটাতারের সাথে অভাগা ফেলানীর ঝুলে থাকা গুলিবিদ্ধ ছবি বাংলাদেশের সার্বভৌনত্বকে প্রশ্নবিদ্ধ করেছে। সরকার এ ব্যাপারে তেমন কোন শক্ত পদক্ষেপ নিতে পারেনি। ফলে সাধারন মানুষের মনে নানা প্রশ্ন দেখা দিয়েছে। স্বাধীনতা যুদ্ধে নেতৃত্বদানকারী প্রধান দল আওয়ামী(জনগণ) লীগ সত্যিকারেরই জনগণের দল হিসাবে গড়ে উঠা উচিত ছিল। আওয়ামী লীগের ভুল নীতি ও গোস্ঠি প্রীতির কারনেই অন্যান্য রাজনৈতিক দল বিকাশের সূযোগ এসেছে। আওয়ামী লীগ যদি প্রগতিবাদী বামপন্থী দল হয়ে থাকে তাহলে ডান বা দক্ষিণপন্থিদের একটি দল গড়ে উঠা একেবারেই স্বাভাবিক। দেশে রক্ষণশীল বা ডানপন্থি দল থাকবেনা এমন ভাবনা সুস্থ ভাবনা নয়। ভারতের মতো দেশেও কঠোর রক্ষণশীল দল আছে। পশ্চিমেতো বহু ডানপন্থি দল আছে। আওয়ামী ঘরানার সমর্থক ভক্ত ও তাদের চারিদিকে ঘুরে বেড়ানো দলগুলো মনে করে বিএনপি ধর্মপন্থি ডানমুখো দল। অথচ বিএনপি এখন দেশের অন্যতম বৃহত্ দল। এই দলটি না থাকলে ওই চিন্তাধারার মানুষগুলো কোথায় যেতো? বাংলাদেশের রাজনীতিতে কেউ আওয়ামী চিন্তাধারার বিরোধিতা করলেই তাকে মুক্তিযুদ্ধ বিরোধী হিসাবে চিহ্নিত করা হয়। অথবা তাদেরকে রাজাকার বলা হয়।ফলে এসব কথার কথায় পরিনত হয়েছে। ৭২ সালেই ইংরেজী সাপ্তাহিক হলিডেতে এনায়েতউল্লাহ খান লিখেছিলেন ‘ সিক্সটিফাইভ মিলিয়ন কোলাবোরেটর ’।মানে যারা ভারতে গিয়েছিলেন তারা ছাড়া বাকি সবাই কোলাবোরেটর। বিষয়টা নিয়ে লিখে তখন এনায়েতউল্লাহ খান সবার প্রশংসা পেয়েছিলেন। তখন দেশে লোক সংখ্যা ছিল সাতকোট বা সাড়ে সাতকোটি। এখন ১৫ কোটি। তাহলে কত কোটি মানুষ কোলাবোরেটর বা মুক্তিযুদ্ধ বিরোধী ? হয়ত শুধু রাজনীতির স্বার্থে আওয়ামী লীগ এবং তার বন্ধুরা এই শ্লোগান দিয়ে থাকে।
যেমন ধরুন, বাংগালী আর বাংলাদেশী। এ আরেক বিতর্ক। কেন জানিনা। শুধু রাজনীতির জন্যে এই বিতর্কের জন্ম দেয়া হয়েছে। পৃথিবীতে ৩০ কোটি বাংগালী আছে। কিন্তু বাংলাদেশী মাত্র ১৫ কোটি। ভারতের বাংগালীরা ভারতীয় বা ইন্ডিয়ান। আমাদের পাসপোর্টে লিখা রয়েছে জাতীয়তা বাংলাদেশী। এমন কি প্রধান মন্ত্রী শেখ হাসিনার পাসপোর্টেও। প্রখ্যাত বাংগালী কবি সাহিত্যিক সুনীল গংগোপাধ্যায়ের পাসপোর্টে লিখা রয়েছে ইন্ডিয়ান। কারন তিনি ভারতীয়। আমরা একই ভাষাভাষী হলেও দুই স্বাধীন দেশের বাসিন্দা। মধ্যপ্রাচ্যে বহু দেশে আরবী ভাষা প্রচলিত। কিন্তু দেশ আলাদা। ইংরেজী ইউরোপের বহুদেশের ভাষা। কিন্তু দেশ আলাদা, জাতীয়তা আলাদা। ইংরেজী ভাষী সবাইকে ইংরেজ বলা হয়না। আবার আরবী ভাষী সবাইকে আরব বলা হয়না। বিদেশে আপনি যদি বলুন আমি বাংগালী। তখন প্রশ্ন উঠবে আপনি কোন দেশের বাংগালী। আপনি বলবেন আমি বাংলাদেশী বাংগালী। সোজা কথায় বলতে গেলে বলতে হবে আমি বাংলাদেশী। তাতে ভাষাও বুঝা যাবে, দেশও বুঝা যাবে। নবাব সিরাজ উদ দৌলার আমলে বাংলা বিহার উড়িষ্যা নিয়ে ছিল সুবেহ বাংলা। সুবেহ মানে প্রদেশ বা রাজ্য। পুরো সুবেহ বাংলার আড়াই ভাগ এখন ভারতে। তিন ভাগের একভাগ বাংলাদেশ। পাকিস্তান আমলে মুসলমানের দেশ বলে এই অঞ্চল ছিল পূর্ব পাকিস্তান। এখন বাংগালী বলে বাংলাদেশ। পশ্চিম বাংলায় ৬০/৭০ ভাগ অধিবাসী ধর্মীয় ভাবে সনাতন ধর্মে বিশ্বাসী বলে ভারতে রয়ে গেছে। এই বাংলায় মানে বাংলাদেশে ৮৫ ভাগ অধিবাসী বাংলাভাষী মুসলমান বলে আলাদা একটা দেশ গঠণ করেছে। ভাষাগত ভাবে বাংগালী হলেও এই ধর্মীয় কারনে এই অঞ্চলে একটা আলাদা একটা জাতিসত্তা গড়ে উঠেছিল। একই পুকুরে গোসল/স্নান করেও একজন বলছে জল,আরেক জন বলছে পানি। একজন সূর্যকে প্রণাম করছে, আরেকজন আজানের ধ্বনি শুনে মসজিদের দিকে যাচ্ছে। অর্থনেতিক কারনে পূর্ব বাংলা বা পূর্ব পাকিস্তান পশ্চিম বাংলার অনেক পেছনে পড়ে গিয়েছিল। পূর্ব বাংলা ছিল মূলত: গরীব মুসলমান কৃষক প্রজার দেশ। কোলকাতা ছিল ইংরেজ কোম্পানীর রাজধানী। সেখানেই বাস করতো সাহেব আর বাবুরা। এই অঞ্চল ছিল কোলকাতার বাবু আর সাহেবদের শোষনের জায়গা। ফলে পূর্ব বাংলা দারিদ্র পীড়িত অঞ্চলে পরিণত হয়। ১৯০৫ সালে পেছনে পড়ে থাকা অঞ্চল হিসাবে পূর্ব বাংলা ও আসামকে নিয়ে একটি আলাদা প্রদেশ গঠন করা হয়। ঢাকা ছিল সেই প্রদেশের রাজধানী। প্রদেশের প্রথম গভর্ণরের বাসস্থান ছিল পুরাণো হাইকোর্ট বিল্ডিং। পরে এক সময় তা চলে যায় বর্তমান বংগভবন এলাকায়। কিন্তু নতুন প্রদেশ গঠনকে কোলকাতার বাবুরা সমর্থন করেননি। এমন কি আমার প্রিয় কবিগুরুও সমর্থন করেন নি। ১৯১১ সালে নতুন প্রদেশ গঠন বাতিল হয়ে যায়। পূর্ব বাংলার মানুষের ক্ষোভকে প্রশমিত করার সরকার ঢাকায় একটি বিশ্ববিদ্যালয় প্রতিস্ঠার ওয়াদা করে।কোলকাতার বাবুরা প্রায় সবাই ঢাকা বিশ্ববিদ্যালয় প্রতিস্ঠার বিরোধিতা করে এবং মক্কা বিশ্ববিদ্যালয় বলে তামাশা করতে থাকে। সব বাধা বিপত্তিকে অতিক্রম করে ১৯২১ সালে ঢাকা বিশ্ববিদ্যালয়ে ক্লাশ শুরু হয়।
১৯৪৭ সালে স্বাধীন বংগদেশ( পূর্ব বাংলা ও পশ্চিম বাংলা ) প্রতিস্ঠার জন্যে হিন্দু-মুসলমান বাংগালীরা যৌথভাবে চেস্টা করলেও কংগ্রেসের কেন্দ্রীয় নেতা নেহেরুজী ও গান্ধীজী রাজি হননি। কারণ বৃহত্ বংগদেশে মুসলমানরা ছিল মেজরিটি। কংগ্রেস চায়নি ভারতের দুই দিকে দুটি মুসলমান প্রধান দেশ থাকুক। তাছাড়া, ১৯৩৫ সাল থেকে ১৯৪৭ সাল পর্যন্ত বংগদেশের প্রধানমন্ত্রী ছিলেন তিনজন মুসলমান নেতা। তাঁরা হলেন, শেরে বাংলা একে ফজলুল হক, স্যার খাজা নাজিম উদ্দিন ও শহীদ সোহরাওয়ার্দী। এ কারনেও হিন্দু নেতারা ভেবেছেন বাংলা অবিভক্ত থাকলে পুরো নেতৃত্ব চলে যাবে মুসলমানদের কাছে। এসব খুবই পুরাণো কথা। অনেকেই জানেন। কোথাও আমার স্মৃতি ব্যর্থ হতে পারে।ভুল থাকলে শুধরে দিলে বাধিত হবো। নবিন ও যুবক বন্ধুদের জন্যে বিষয়টি উপস্থাপন করলাম।
রেজিস্ট্রেশনের জন্য দলিল গৃহিত হলে রেজিস্ট্রি অফিস থেকে যে রশিদ দেয়া হয়, তাকে ৫২ ধারার রশিদ বলে। রেজিস্ট্রি শেষে রেজিস্ট্রি অফিস থেকে মূল দলিল ফেরত নিতে এই রশিদ অফিসে জমা দিতে হয়। চ
যদি কেউ এই রশিদ হারিয়ে ফেলে তাহলে তাকে অতিরিক্ত কিছু কাজ করতে হবে, যা নিম্নে বর্ণনা করা হলোঃ-
রেজিস্ট্রেশন ম্যানুয়েল ২০১৪, এর ৬ষ্ট খণ্ডের ১১১ (চ) ও ১১১ (ছ) অনুচ্ছেদে রশিদ হারিয়ে গেলে মূল দলিল ফেরৎ প্রদানের কার্যপদ্ধতি বর্ণনা করা হয়েছে।
১১১ (চ) (১) রসিদ হারানোর অভিযোগ সহকারে দলিল ফেরত প্রদানের অনুরোধ সংবলিত প্রতিটি আবেদন লিখিত এবং মূল রসিদ যাহার নিকট প্রদান করা হইয়াছিল তাহার দ্বারা দাখিলকৃত হইবে। এইরূপ আবেদন প্রাপ্তির পর নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা দাখিলকারীকে সনাক্তক্রমে রসিদ হারানোর বিষয়টি প্রমাণীত করাইয়া লইবেন। যেক্ষেত্রে দাখিলকারী গ্রহীতা নহেন, সেইক্ষেত্রে প্রাপ্তিস্বীকার পত্র সহ একটি নোটিস গ্রহীতার নিকট প্রেরণ করা হইবে (যাহার খরচ আবেদনকারী বহন করিবেন) এবং রসিদ হারানোর বিষয়ে সাক্ষ্য প্রদানের জন্য তাহাকে যুক্তিসংগত সময় প্রদান করা হইবে।
দলিলটি নিবন্ধিত না হইয়া থাকিলে, সাদা কাগজে রসিদের একটি প্রতিলিপি দেওয়া যাইবে; পক্ষান্তরে যদি দলিলটি নিবন্ধিত হইয়া থাকে, তাহা হইলে দলিলটি ফেরত দেওয়া যাইবে। হারানো রসিদটির পরিবর্তে নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা এক খন্ড সাদা কাগজের প্রথম পৃষ্ঠায় নিম্নের প্রত্যায়ন লিপিবদ্ধ করিয়া মুড়িপত্রে লাগাইয়া রাখিবার ব্যাবস্থা করিবেনঃ-
“প্রত্যয়ন করা যাইতেছে যে, মূল রসিদ হারানোর বিষয়টি আমার নিকট প্রমাণিত হইয়াছে বিধায় দাখিলকারীকে যথাযথরূপে সনাক্তক্রমে অপর পৃষ্ঠায় প্রাপকের সাক্ষর অনুযায়ী দলিলটি ফেরত দেওয়া হইল।
তারিখ………… নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা।“(২) যেক্ষেত্রে আবেদনকারী দলিল দাখিলকারী নহেন, সেক্ষেত্রে নিম্নবর্ণিত পদ্ধতি অনুসরণ করিতে হইবে;
(অ) গ্রহীতা কর্তৃক রসিদ হারানোর অভিযোগ সহকারে দলিল ফেরত প্রদানের অনুরোধ সংবলিত লিখিত আবেদন দাখিল করিতে হইবে।
(আ) আবেদনের সহিত স্থানীয় থানায় রসিদ হারানোর বিষয়ে সাধারণ ডায়েরি ভুক্তির ফটোকপি, আবেদনকারীর সাম্প্রতিক তোলা ১(এক) কপি পাসপোর্ট আকারের ফটো, উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক ইস্যুকৃত জাতীয় পরিচয়পত্র বা পাসপোর্ট বা জন্ম নিবন্ধন সনদের ফটোকপি সংলগ্নি আকারে প্রদান করিতে হইবেঃ
তবে শর্ত থাকে যে, গ্রহীতা সরকার বা বেসরকারি প্রতিষ্ঠান, স্বায়ত্তশাসিত সংস্থা, তফসিলভুক্ত ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিস্থান হইলে সেইক্ষেত্রে উল্লিখিত সংলগ্নির প্রয়োজন হইবেনা।
(ই) নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা উক্তরূপ আবেদন প্রাপ্ত হইয়া গ্রহীতার পরিচয় সম্পর্কে স্বয়ং সন্তুষ্ট হইবেন এবং ক্ষেত্রমত, দলিলের সহিত সংযুক্ত ফটো এবং জাতীয় পরিচয়পত্রের নম্বর বা পাসপোর্ট বা জন্ম নিবন্ধন সনদের সহিত যাচাই করিবেন এবং দলিলে সংগৃহীত স্বাক্ষরের সহিত আবেদনে প্রদত্ত স্বাক্ষর মিলাইবেন।
(ঈ) রসিদ হারানোর বিষয়ে নিবন্ধনকারী কর্মকর্তার নিকট হাজির হইয়া সাক্ষ্য প্রদানের নিমিত্ত যুক্তিসঙ্গত সময় প্রদান করিয়া আবেদনকারীর ব্যয়ে দলিলের দাখিলকারী এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে অন্যান্য গ্রহীতাগণের বরাবর প্রাপ্তিস্বীকারপত্রসহ রেজিস্টার্ড ডাকযোগে একটি নোটিস প্রেরিত হইবে।
(উ) দলিলের দাখিলকারী বা অন্যান্য গ্রহীতা হাজির হইলে বা নির্ধারিত সময়-সীমা উত্তীর্ণ হইলে, নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা দফা (১) এ বর্ণিত পদ্ধতি, যতদুর প্রযোজ্য, অনুসরন করিবেন এবং দলিলটির নিবন্ধন কার্যক্রম ইতোমধ্যে সম্পন্ন হইয়া থাকিলে রসিদ হারানো সংক্রান্ত নিম্নরূপ প্রত্যায়ন প্রদান করিবেনঃ
“প্রত্যায়ন করা যাইতেছে যে, মূল রসিদ হারানোর বিষয়টি আমার নিকট প্রমাণীত হইয়াছে বিধায় দলিলের গ্রহীতাকে যথাযথরূপে সনাক্তক্রমে অপর পৃষ্ঠায় প্রাপকের সাক্ষর অনুযায়ী দলিলটি ফেরত প্রদান করা হইল।
তারিখ…………. নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা।”
(৩) ফিসের তালিকার দফা ‘চ (১) (অ) বা (আ)’ এর অধীন তল্লাশি ফিস আদায় করিতে হইবে এবং সাদা কাগজে উপর্যুক্ত (১) অনুচ্ছেদে উল্লিখিত প্রত্যায়ন লিপিবদ্ধ করিতে হইবে। যেক্ষেত্রে তল্লাশী বা পরিদর্শন ফিস আদায়যোগ্য সেইক্ষেত্রে, নির্ধারিত ফরমে, আবেদনপত্র প্রযোজ্য।১১১ (ছ) রসিদ হারানোর ক্ষেত্রে আবেদনকারীর টিপছাপ প্রদান করিতে হইবেঃ
রসিদ হারানোর অভিযোগে দলিল ফেরত প্রদানের আবেদনের ক্ষেত্রে এই উদ্দেশ্যে সংরক্ষিত ভিন্ন টিপছাপ রেজিস্টারে আবেদনকারীর টিপছাপ গ্রহন করিতে হইবে। রেজিস্টারের ২ নং কলামের শিরোনামের স্থলে “আবেদনকারীর নাম, স্বাক্ষর ও দলিলে বর্ণিত তাহার সামাজিক ও পেশাগত অবস্থান” হাতে লিখিয়া পরিবর্তন করিতে হইবে।
দলিলটি ফেরত দেওয়ার পূর্বে, নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা দলিলে বিদ্যমান পূর্বের টিপছাপের সহিত, যদি থাকে, বর্তমানে গৃহীত টিপছাপের তুলনা করিয়া স্বয়ং সন্তুষ্ট হইবেন যে, এইরূপ ক্ষেত্রে সন্দেহের কোনো অবকাশ নাই।
নামজারি কেন জরুরি- সে প্রশ্নের উত্তর জানার আগে সম্ভবত ‘নামজারি’ বলতে আমরা কী বুঝি তা খানিকটা জানা প্রয়োজন।
এক কথায় ‘নামজারি’ বলতে-কোন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান কোন বৈধ পন্থায় ভূমি/জমির মালিকানা অর্জন করলে সরকারি রেকর্ড সংশোধন করে তার নামে রেকর্ড আপটুডেট (হালনাগাদ) করাকেই নামজারি বলা হয়। কোন ব্যক্তির নামজারি সম্পন্ন হলে তাকে একটি খতিয়ান দেয়া হয় যেখানে তার অর্জিত জমির একখানি সংক্ষিপ্ত হিসাব বিবরণী উল্লেখ থাকে। উক্ত হিসাব বিবরণী অর্থাৎ খতিয়ানে মালিকের নাম, কোন্ মৌজা, মৌজার নম্বর (জে এল নম্বর), জরিপের দাগ নম্বর, দাগে জমির পরিমান, একাধিক মালিক হলে তাদের নির্ধারিত হিস্যা ও প্রতি বছরের ধার্যকৃত খাজনা (ভূমি উন্নয়ন কর) ইত্যাদি লিপিবদ্ধ থাকে।
এবার মূল আলোচনায় আসা যাক। কেন নামজারি এত জরুরি তার মধ্যে নিম্নলিখিতগুলি গুরুত্বপূর্ণঃ
- শুধুমাত্র কোন দলিলের মাধ্যমে অর্জিত মালিকানার ভিত্তিতে অথবা ওয়ারিশ হিসেবে পিতা-মাতার জমিতে দখলসূত্রে থাকলেই সরকারি রেকর্ডে উক্ত ভূমিতে তাঁর মালিকানা নিশ্চিত হয় না। কোন ভূমিতে বৈধ ওয়ারিশ বা ক্রয়সূত্রে মালিক হবার পর পূর্বের মালিকের নাম হতে নাম কেটে বর্তমান মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে হয়, তাহলেই তার মালিকানা সরকার কর্তৃক নিশ্চিত হয়। আর এটিই হল নামজারি পদ্ধতি।
- আপনি যদি ওয়ারিশ হিসাবে বা ক্রয়সূত্রে কোন জমির মালিক হন কিন্তু নামজারি না করান, তবে আপনার অজান্তে কোনভাবে এক/একাধিক দলিল সম্পাদন করে কোন স্বার্থান্বেষী ব্যক্তি আপনার আগে নামজারি করে ফেলতে পারে। তাতে আপনি পরবর্তীতে নামজারি করতে গেলে স্বাভাবিকভাবেই সমস্যায় পড়বেন। বাস্তবক্ষেত্রে জটিলতা আরো বাড়তে দেখা গেছে যখন উক্ত স্বার্থানেষী ব্যক্তি অপর এক বা একাধিক ব্যক্তির নিকট ঐ জমি ইতোমধ্যে বিক্রয় করে ফেলেছে। বর্তমানে এরকম ঘটনা অহরহ ঘটছে। এসব ক্ষেত্রে নানারকম মামলা মোকদ্দমার সৃষ্টি হয়ে থাকে যা দীর্ঘদিন যাবৎ অর্থ, সময় ও মানুষে-মানুষে সম্পর্কের অবনতি ঘটায়।
- সাধারণভাবে আমাদের ধারণা, দলিল সম্পাদন হলেই কাজ শেষ। নামজারির দরকার কী? এটি অত্যন্ত ভুল ধারণা। দলিল সম্পাদনের মাধ্যমে শুধুমাত্র মালিকানা হস্তান্তর হয়, সরকারের খাতায় মালিক হিসাবে স্বীকৃতি পাওয়া যায় না।
- রেজিস্ট্রেশন দপ্তরটি আইন মন্ত্রণালয়ের অধীন একটি অফিস। সকল প্রকার দলিল সম্পাদন, রেজিস্ট্রিকরণ উক্ত দপ্তরের কাজ। দলিল রেজিস্ট্রিকরণের ক্ষেত্রে এখনও পর্যন্ত যিনি বিক্রেতা তিনি আদৌ উক্ত জমির মালিক হিসাবে সরকারের রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত আছেন কী না তার কোন রেকর্ড জেলা রেজিস্টার বা সাব-রেজিস্টারের দপ্তরে নেই। ফলে ভুলবশত: একই জমির এক বা একাধিক দলিলের মাধ্যমে বিক্রয়ের ঘটনা ঘটে। অপরদিকে ভূমি অফিসগুলি ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীন যার কাছে সরকারের কাছে রেকর্ডভুক্ত মালিকদের নাম, পূর্ববর্তী নামজারিকৃত মালিকদের নাম, নথিসহ বিস্তর তথ্য থাকে। ফলে একবার নামজারি করাতে সক্ষম হলে একই জমির একাধিকবার বিক্রয় হলেও মূল মালিকের আর ক্ষতিগ্রস্ত বা হয়রানী হবার সম্ভাবনা কম থাকে।
- নামজারি আবেদনের মাধ্যমে আবেদনকারি যে স্বত্বলিপি অর্জন করেন, যাকে প্রচলিত ভাষায় আমরা ‘খতিয়ান’ বলে থাকি, এর মাধ্যমে তার উক্ত জমিতে মালিকানা স্বত্ব প্রমাণে নিশ্চয়তা লাভ করেন যা অন্য কোন দালিলিক মাধ্যমে লাভ করেন না।
- নামজারি করা না থাকলে শুধু একাধিক বিক্রয়ের আশঙ্কাই বিদ্যামান থাকেনা, পরবর্তীতে আপনার অর্জিত সম্পত্তিতে দখলে থাকলেও পরবর্তীতে আপনার অবর্তমানে আপনার উত্তরাধিকারগণ উক্ত সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত হবার আশঙ্কা থাকে।
- যে কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানে বর্তমানে ঋণ নিতে গেলে জমি বন্ধকের ক্ষেত্রে খতিয়ান ছাড়া আবেদন গ্রহণ করা হয় না।
- ওয়ারিশনমূলে প্রাপ্ত জমির মালিকরা যদি নামজারি না করান তাহলে তাদের মধ্যে বিশেষত: নারী অংশীদারগণ এবং ভবিষ্যতে তাদের ওয়ারিশগণদের মধ্যে মারাত্নক জটিলতা সৃষ্টি হয়। এ জন্য ওয়ারিশগণ সমঝোতার মাধ্যমে প্রথমেই নামজারি সম্পন্ন করে রাখলে পরবর্তীতে অনেক জটিলতা পরিহার করা সম্ভব হয়।
পরিশেষে, উপরোক্ত বিষয়গুলির আলোকে জমির মালিকগণকে অনুরোধ করা যাচ্ছে-যাঁরা এখনও গড়িমসি করে নামজারি সম্পন্ন করেননি তারা অনতিবিলম্বে নামজারির জন্য আবেদন জানান। মনে রাখবেন, এটি একটি সহজ প্রক্রিয়া, এতে ভয়ের কিছু নেই, যদি আপনি এখানে উদ্ধৃত নিয়মগুলি একটি পড়ে নেন এবং সে অনুযায়ী কাজ করেন তাহলে আপনার-জমি সংশ্লিষ্ট বড় ধরণের আপত্তি কিংবা মামলা-মোকদ্দমা না থাকে তবে নির্ধারিত ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আপনাকে নামজারির খতিয়ান সৃজন করে দেয়া সম্ভব।
আরও নিউজ পেতে ক্লিক করুন
Before knowing the answer to the question why namjari is important, we need to know a little bit about what we mean by & nbsp; ‘namjari’. & Nbsp;
In a nutshell, & nbsp; namjari & nbsp; means that if an individual or organization acquires ownership of land / land in a legal way, it is called namjari to amend the government record and update the record in his / her name. When the registration of a person is completed, he is given a ledger in which a brief account of his acquired land is mentioned. The statement of account i.e. the name of the owner in the ledger, & nbsp; which mouza, & nbsp; mouza number (JL number), & nbsp; survey spot number, & nbsp; amount of land in spot, & nbsp; multiple owners, their fixed share and fixed rent (land) Development tax) etc. are recorded. Now let’s come to the main discussion. The following are some of the important reasons why naming is so important:
Only on the basis of ownership acquired through a deed or in possession of the land of the parents as heirs, his ownership of the said land is not confirmed in the official records. Once the land is legally inherited or purchased, the name of the current owner has to be included in the name of the previous owner, & nbsp; then the ownership is confirmed by the government. And this is the namjari method.
If you own a piece of land as an heir or on a purchase basis but do not register it, & nbsp; then a selfish person may register one / more deeds before you unknowingly. If you go to the next name, you will naturally get into trouble. In reality, the complexity is further compounded when the selfish person has already sold the land to one or more other persons. At present such incidents are happening every day. In all of these cases, litigation has resulted in long-term deterioration of money, time, and human-to-human relationships. What is the need for naming? & Nbsp; This is a very wrong idea. Ownership is only transferred through execution of documents, & nbsp; not being recognized as an owner in the government register. The Registration Office is an office under the Ministry of Law. Execution of all types of documents, & nbsp; registration is the work of that department. In the case of registration of deeds, there is still no record in the office of the District Registrar or Sub-Registrar as to whether the seller is included in the government records as the owner of the said land at all. This results in accidental sale of the same land through one or more deeds. Land offices, on the other hand, are under the Ministry of Lands, which has a wealth of information, including names of registered owners, & nbsp; names of previously registered owners, & nbsp; documents with the government. As a result, once the same land is sold more than once, even if it is registered, the original owner is less likely to be harmed or harassed. By saying, & nbsp; you are assured of proof of ownership of the said land which you do not get by any other document. However, in your absence, your heirs may be deprived of the property. Land mortgage application is not accepted without ledger in case of taking loan from any financial institution at present. If the owners do not register, there will be serious complications between them, especially the female partners and their future heirs. For this reason, if the heirs complete the namazari first through compromise, then it is possible to avoid many complications later.
Finally, & nbsp; in the light of the above issues, the landowners are being requested – those who have not yet completed the namazari have applied for namazari without delay. Remember, & nbsp; this is a simple process, & nbsp; there is nothing to fear, & nbsp; if you read one of the rules quoted here and act accordingly, there will be no major objections or lawsuits related to your land, but within the stipulated 45 working days. It is possible to create a name register for you.
সকল প্রকার দলিল সমূহ
এওয়াজ দলিল:যে কোনসম্প্রদায়ের বা একই সম্প্রদায়ের বা একই বংশের বা কোন ব্যক্তি যে কোনব্যক্তির সহিত তাহাদের লপ্ত ও সুবিধা মত একের ভূমি অপরকে দিতে পারেন অর্থাৎপরস্পর এওয়াজ পরিবর্তন সরতে পারেন। এই দলিল অবশ্যই রেজিষ্টারী হতে হবে।এওয়াজ পরিবর্তন দলিলের একটা ব্যাখ্যা দেওয়া হলো: ক এর জমি খ এর বাড়ীর নিকটএবং খ এর জমি ক এর বাড়ীর নিকট। উভয়ের জমিই উভয়ের বেলপ্ত। কাজেই ক তার জমি খকে এবং তার জমি ক কে দিয়ে উভয়ে একটি দলিল সম্পাদন করে রেজিষ্টারী করে নিল।একেই এওয়াজ পরিবর্তন দলিল বলে। এই দলিলের কেহ প্রিয়েমশান করতে পারে না।
বন্টনমানা দলিল:শরিকগণমধ্যে সম্পত্তি ক্রমে নিজ নিজ ছাহাম প্রাপ্ত হয়ে উক্ত ছাহামের বাবদ যেদলিল করতে হয় তাকে বন্টননামা দলিল বলে। একই সম্পত্তিতে মালিক একই বংশেরলোককে সাধারণত শরিক বলা হয়। শরিক দুই প্রকারের, যথা- উত্তরাধিকার সূত্রেশরিক ও কোন শরিক হতে খরিদ সূত্রে শরিক। ইংরেজীতে বলা হয় কো-শেয়ারার বাইইনহেরিটেন্স এন্ড কো-শেয়ারার বাই পারচেজ। বন্টননামা দলিল করবার সময় সকলশরিকগণ দলিলে পক্ষভুক্ত থেকে ও দস্তখত করে বন্টননামা দলিল করতে হবে। কোনএকজন শরিক বাদ থাকলে বন্টননামা শুদ্ধ হবেনা। বন্টননামা দলিল রেজিষ্টারীকরতে হবে কিন্তু ঘরোয়াভাবে বন্টন করে সকল পক্ষগণ যদি বন্টননামা দলিলেদস্তখত করে থাকেন তা হলেও বন্টননামা কার্যকরী হতে পারে। যদি শরিকগণ আপোষমতে বন্টন করতে রাজী না হন তাহলে যে কোন শরিক বন্টনের জন্য আদালতে নালিশকরতে পারেন।
অছিয়তনামা দলিল:কোনব্যক্তি তার সম্পত্তি কাউকে বা তার উত্তরাধিকারীদের মধ্যে অছিয়তকারীব্যক্তির উত্তরাধিকারীদের মদ্যে সকলকে না দিয়ে যদি একজনকে বা কোন তৃতীয়ব্যক্তিকে প্রদান করে থাকেন এবং অছিয়তকারীর মৃত্যুর পর যদি তাহারউত্তরাধিকারীগণ দাবী উত্থাপন করেন তাহলে যাকে সম্পত্তি অছিয়ত করা হলো সেইব্যক্তি উক্ত সম্পত্তির এক তৃতীয়াংশ পাবে এবং অবশিষ্ট দুই তৃতীয়াংশের মালিকউত্তরাধিকারীদের মধ্যে সকলেই হবেন।
উইল দলিল:হিন্দুসম্প্রদায়ের লোক তাদের নিজস্ব সম্পত্তি তাদের আত্মীয়দের মধ্যে যাকে ইচ্ছাউইল করে দিতে পারেন। যিনি উইল করলেন তিনি জীবমানে একের অধিক উইল করতেপারেন। কিন্তু সর্বশেষ যে উইল করলেন কেবল ঐটাই কার্যকরী হবে।
নাদাবী দলিল:কোনব্যক্তি সুনির্দিষ্ট কোন সম্পত্তিতে তার স্বত্ত্বাধিকার নাই মর্মে অথবাস্বত্ত্বাধিকার ত্যাগ করছেন মর্মে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্ট্রি করে দিতেপারেন। এরূপ দলিলকে নাদাবী দলিল বলা হয়।
বয়নামা দলিল:প্রজাদেরভূমি রাজস্ব বাকী পড়লে উপরস্থ মালিকগণ আদালতে খাজনার নালিশ করে ডিক্রিকরতেন। প্রজা উক্ত ডিক্রিকৃত টাকা জমিদারকে প্রদান না করলে উক্ত খাজনারডিক্রিজারী দিয়ে উক্ত ভূমি নিলাম করাতেন। উক্ত নিলাম উপরস্থ মালিকসহ সর্বসাধারণের খরিদ করবার অধিকার ছিল। যে ব্যক্তি অধিক টাকায় নিলামের ডাক উঠাতেনতিনি উক্ত নিলাম খরিদ্দার বলে গণ্য হতেন। খাজনার ডিক্রি ছাড়া আরও কয়েকপ্রকারের নিলাম হয়ে তাকে যেমন সরকার কর্তৃক বাকী ভূমি রাজস্বের নিমিত্তমানী মোকদ্দমার দাবীর ওদেওয়ানী মোকদ্দমার খরচের টাকার নিমিত্ত ও রেহানীঋণের দরুন। যিনি নিলাম খরিদ করতেন তাকে একটি নিদর্শন পত্র বা সার্টিফিকেটদেওয়া হতো, তাকে বয়নামা বলা হয়।
দখলনামা দলিল:বন্টনেরমোকদ্দমা, স্বত্ব সাব্যস্ত পূর্বক খাস দখল, উৎপাত ও প্রিয়েমশান ইতা্যাদিমোকদ্দমায় ডিক্রির পর আদালত হতে বন্টনের মোকদ্দমায় কমিশনার ও অন্যান্যমোকদ্দমায় আদালতের পদাতিক বা নায়েব, নাজির যোগে ডিক্রির মর্মমতে দখলীপরওয়ানের ভিত্তিতে দখল গ্রহণ করিতে হয় এবং দখল দেওয়ার পর কমিশনার ও আদালতেরপদাতিক বা নায়েব নাজির রিপোর্টসহ উক্ত দখলী পরওয়ানা আদালতে দাখিল করেন।তাকে দখলনামা দলিল বলা হয়।
রায় দলিল:কোনসম্পত্তি টাকা পয়সা কিংবা অন্যান্য যে কোন কারণে আদালতে নালিশ হলে বাদীরআরজি, বিবাদীর জবাব দৃষ্টে সাক্ষী প্রমাণ গ্রহণ করে একতরফা বা দোতরফাশুনানীর পর হাকিম বিচার করে উক্ত বিচার লিখিতভাবে জানিয়ে দেন তাকে
রায় বলা হয়।
ডিক্রি দলিল:রায়েরমর্মমতে রায়ের আদেশাংশ সংযোজন করে বাদী ও বিবাদী পক্ষের নাম ঠিকানাসহসম্পত্তি সংক্রান্ত হলে সম্পত্তির তফসিল পরিচয়সহ একখানা দলিল আদালত কর্তৃকজারী করা হয় তাকে ডিক্রি বলে।
আরজি দলিল:বাদীবিরোধীয় ভূমির জন্য বিবাদীগণের বিরুদ্ধে আদালতে যে লিখিত অভিযোগ দাখিল করেনতাকে আরজি বলা হয়। এই আরজিতে বাদী তার স্বত্ব সম্বন্ধে যাবতীয় বিবরণলিপিবদ্ধ করেন এবং প্রতিকার প্রার্থনা করেন। কোন কোন দরখাস্ত আরজি গণ্যেবিচার হয় যেমন প্রিয়েমশান অভিভাবক নিযুক্তির দরখাস্ত উত্তরাধিকারনিদর্শনপত্র, প্রবেট ইত্যাদি।
আদালত যোগে সাফকবলা দলিল:
কোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি বিক্রয়করবোর জন্য কারোও নিকট হতে বায়না বাবদ টাকা গ্রহণ করে বায়নাপত্র সম্পাদনকরে দিয়ে যদি দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করে না দেয় তাহলে যে ব্যক্তি বায়নাদিয়েছেন তিনি আদালতযোগে নালিশ করে আদালত কর্তৃক দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারীকরিয়ে নিতে পারেন। আদালতের বিচারে দলিল সম্পাদনের মোকদ্দমা ডিক্রি হলেউক্ত ডিক্রি ঐ আদালতে জারী দিয়ে দলিলের মুসাবিদা ও ষ্ট্যাম্প আদালতে দাখিলকরলে তম্মর্মে দলিললিপি করে আদালত দাতার পক্ষে দস্তখত করে দলিল রেজিষ্টারীকরে দিবেন।
বায়নাপত্র দলিল:কোনসম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে যে চুক্তিপত্র সম্পাদনকরা হয় তাকে বায়নাপত্র বলে। বর্তমানে বায়না দলিল রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক।বায়না পত্রের মাদ্যমেও স্বত্ব হস্তান্তরিত হতে পারে। যদি কোন ব্যক্তিবায়নাপত্র মারফত জমির দখল বুঝিয়ে দিয়ে থাকেন এবং মূল্যের টাকা গ্রহণ করেথাকেন এবং বিশেষ কারণে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করে দেন নাই বা দিতেপারেন নাই। যেহেতু দখল বুঝিয়ে দিয়েছেন এবং গ্রহীতা দখল বুঝিয়ে নিয়ে ভোগ দখলকরছেন সেহেতু সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩ ধারা মতে আংশিক বিক্রয় কার্যকরীহয়েছে। অতএব জমিতে খরিদ্দারের স্বত্ব হয়েছে বলে গণ্য হবে।
বেনামী দলিল:কোনব্যক্তি বিশেষ কোন কারণে তার নিজের নামে সম্পত্তি খরিদ করতে অসুবিধারসম্মুখীন হওয়া বিবেচিত হলে ঐ ব্যক্তি নিজ অর্থে ও স্বার্থে সম্পত্তি খরিদকরে তার দলিল নিজের নামে না করে তার যে কোন আত্মীয়ের বা বিশ্বাসী বন্ধুবান্ধবের নামে বেনামী দলিল করতে পারেন বা নিজের সম্পত্তি ঋণের দায়ে বা অন্যকোন কারণে নষ্ট হওয়ার সম্ভাবনা থাকলে ঐ ব্যক্তি তার নিজের সম্পত্তি কোনআত্মীয় স্বজনেবা বন্ধু বান্ধবের নামে দলিল করে দিতে পারেন। সেই দলিল অবশ্যইসাফকবালা ক্ষেত্র বিশেষে দানপত্র দলিল হবে।