ভূমিবিডিতে স্বাগতম

দুর্নীতি প্রতিরোধে দেশব্যাপী ভূমি অফিসে ঝটিকা পরিদর্শন বৃদ্ধি

দুর্নীতি প্রতিরোধে দেশব্যাপী অভিযোগপ্রাপ্ত ভূমি অফিসে ঝটিকা পরিদর্শন (surprise visit) বৃদ্ধি করা হবে বলে জানিয়েছেন ভূমিমন্ত্রী সাইফুজ্জামান চৌধুরী।

আজ রবিবার সচিবালয়ে ভূমি মন্ত্রণালয়ের সম্মেলনকক্ষে ভূমি মন্ত্রণালয় ও ভূমি সম্পর্কিত বিভাগীয় কমিশনার সমন্বয় সভায় প্রধান অতিথি হিসেবে বক্তব্য রাখতে গিয়ে ভূমিমন্ত্রী এ কথা জানান। এসময় ভূমি সচিব মোঃ মোস্তাফিজুর রহমান পিএএ সভাপতি হিসেবে উপস্থিত ছিলেন।

ভূমিমন্ত্রী আরও বলেন, দুর্নীতিমুক্ত ভূমিসেবা গড়তে আমরা আরও কঠোর হবো। মন্ত্রণালয় পর্যায়ে এত কার্যক্রম গ্রহণ করার পরও ভূমিসেবা গ্রহীতাদের থেকে প্রায়ই অভিযোগ আসছে, যা সত্যিই দুঃখজনক।

এসময় দক্ষ, স্বচ্ছ, জনবান্ধব ও জবাবদিহিমূলক ভূমিসেবা নিশ্চিত করতে না পারলে সার্বিকভাবে বঙ্গবন্ধুর স্বপ্নের সোনারবাংলা বাস্তবায়ন করা সম্ভব হবেনা বলে মন্তব্য করেন ভূমিমন্ত্রী। “এজন্য জাতীয় স্বার্থে দুর্নীতিমুক্ত ভূমিসেবা নিশ্চিতে আরও কঠোর পদক্ষেপ গ্রহণ করা হবে” – তিনি যোগ বলেন।

মন্ত্রী আরও বলেন, প্রয়োজনে মাঠ পর্যায়ের কর্মকর্তাদের নিয়মিত ‘কাউন্সেলিং’ ও ‘রিফ্রেসার্স ট্রেনিং’ করানো হবে।

ভূমি অফিসে সারপ্রাইজ ভিজিটের সময় ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রতিনিধির সাথে সংশ্লিষ্ট বিভাগীয় কমিশনারের প্রতিনিধি থাকার গুরুত্বের উপর জোর দেন ভূমিমন্ত্রী। এছাড়া, মাঠ পর্যায়ের জরিপ অফিসগুলো পরিদর্শনে জেলা প্রশাসক (কালেক্টর) ও বিভাগীয় কমিশনারদের দায়িত্ব দেওয়ার জন্য মন্ত্রিপরিষদ বিভাগে অনুরোধ পত্র পাঠানো হবে বলে জানান সাইফুজ্জামান চৌধুরী।

সভাপতির বক্তব্যে ভূমি সচিব বিভাগীয় কমিশনারদের জানান, চাহিদার ভিত্তিতে ভূমি অফিসের সংস্কার পরিকল্পনা নেওয়া হবে যেন সম্পদের সুষ্ঠু ব্যবহার হয়। তিনি আরও জানান, তহসিলদার (ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা) থেকে কানুনগো (এসিল্যান্ডের অধীনে উপজেলা ভূমি অফিসের কর্মকর্তা) পদে পদোন্নতিপ্রাপ্ত ভূমি কর্মকর্তাদের প্রশিক্ষণ দেওয়া ছাড়া দায়িত্ব দেওয়া হবেনা।

নতুন হাট-বাজার সৃষ্টিতে প্রয়োজনে ভূমি অধিগ্রহণ, ভূমি লীজ দেওয়াতে নারীদের অগ্রাধিকার প্রদান, বড় ধরণের দুর্নীতিগুলো (মামলা) কেস-স্টাডি হিসেবে প্রশিক্ষণে পাঠদান, দীর্ঘমেয়াদি বন্দোবস্তকৃত ভূমির হস্তান্তর ফি কমানো সহ বিভিন্ন প্রস্তাবনা উপস্থাপন করে মতামত প্রকাশ করেন সভায় উপস্থিত বিভাগীয় কমিশনারবৃন্দ।

সভায় উপস্থিত বিভাগীয় কমিশনারগণ হচ্ছেন – মোঃ খলিলুর রহমান (ঢাকা), মোঃ কামরুল হাসান এনডিসি (চট্টগ্রাম), ড. মোঃ হুমায়ুন কবীর (রাজশাহী), মো: ইসমাইল হোসেন এনডিসি (খুলনা), মো: সাইফুল হাসান বাদল (বরিশাল), মোঃ খলিলুর রহমান (সিলেট), মোঃ আবদুল ওয়াহাব ভূঞা (রংপুর), মোঃ শফিকুর রেজা বিশ্বাস (ময়মনসিংহ)। এছাড়া মন্ত্রণালয়ের ঊর্ধ্বতন কর্মকর্তাবৃন্দ বিভাগীয় কমিশনার সমন্বয় সভায় উপস্থিত ছিলেন।

উল্লেখ্য, যেকোনো ভূমিসেবা গ্রহীতা কর্ম-দিবসে সকাল ৯টা থেকে বিকেল ৫টা পর্যন্ত ভূমিসেবা হটলাইন ১৬১২২ নম্বরে কল করে কিংবা info@minland.gov.bd ঠিকানায় ইমেইল করে তাঁদের মতামত, প্রতিক্রিয়া, অভিযোগ কিংবা পরামর্শ জানাতে পারেন।

//Surprise inspections to be stepped up at land offices across the country to check corruption//

Land Minister Saifuzzaman Chowdhury said surprise inspections (surprise visits) will be stepped up to prevent corruption in land offices across the country against which complaints have been received.

The land minister made the remarks while addressing the Divisional Commissioners coordination meeting on the land and land ministry as the chief guest at the conference room of the land ministry at the secretariat on Sunday. Land Secretary Md Mustafizur Rahman PAA presided over the meeting.

The land minister further said, “We will be stricter in building corruption-free land services.” Despite taking so much action at the ministry level, complaints are often coming from land service recipients, which is regrettable.

It will not be possible to implement Sonar Bangla, dreamt by Bangabandhu if efficient, transparent, people-friendly, and accountable land services are not ensured – the land minister said. “Therefore, more stringent steps will be taken to ensure corruption-free land services for the national interest,” he added.

The Minister further said that, if necessary, regular ‘counseling’ and ‘refresher training’ of field level officers will be conducted.

The Land Minister emphasized the importance of having a representative of the concerned Divisional Commissioner with the representative of the Ministry of Land during the surprise inspection at the Land Office. Besides, a request letter will be sent to the Cabinet Division to give the responsibility of inspecting the field level survey offices to the Deputy Commissioner (collector) and Divisional Commissioners, said, Saifuzzaman Chowdhury.

In his speech, the land secretary told the Divisional Commissioners that a plan would be taken to reform the land office based on demand for efficient uses of resources. He further said that no responsibility will be given to the Land Officers promoted from Tehsildar (Union Land Assistant Officer) to Kanungo (Officer of Upazila Land Office under AC Land) without training.

The Divisional Commissioners expressed their views by presenting various proposals including the acquisition of land to establish Hat-Bazar, giving priority to women in leasing land, Teaching Large-scale corruption incidents in the training as case-study, Reduction of a transfer fee of long-term leased land.

The Divisional Commissioners present at the meeting were – Md. Khalilur Rahman (Dhaka), Md. Kamrul Hasan NDC (Chittagong), Dr. Md. Humayun Kabir (Rajshahi), Md. Ismiel Hossain NDC (Khulna), Md. Saiful Hassan Badal (Barisal), Md. Khalilur Rahman (Sylhet), Md. Abdul Wahhab Bhuiyan (Rangpur), Md. Shafiqur Reza Biswas (Mymensingh). Besides, senior officials of the ministry were present at the coordination meeting of the Divisional Commissioners.

It is to be noted that any land service recipient can call the land service hotline 16122 from 9 am to 5 pm on working days or email at info@minland.gov.bd to give their views, feedback, complaints, or suggestions.

জমি নিয়ে বিরোধ হলে কী করবেন ?

জমি জমাকে কেন্দ্র করে যে কোনো সময় বিরোধ দেখা দিতে পারে। অনেক সময় দেখা যায়, নিজের কেনা জমি অন্য কেউ দখল করে মালিকানা দাবি করছে কিংবা জাল দলিল তৈরি করে জমির দখল নিতে চায়। আদালতে মিথ্যা মামলাও ঠুকে দেয়। কিন্তু একটু সচেতন হলেই এ ঝামেলা থেকে অনেকটাই রক্ষা পাওয়া সম্ভব। সে জন্য জানা থাকতে হবে জমি নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে কীভাবে প্রতিকার পাবেন।
ফৌজদারি প্রতিকার জমি দখলকে কেন্দ্র করে অস্থিতিশীল পরিস্থিতি সৃষ্টির আশঙ্কা দেখা দিলে ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৫ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে পারেন। এ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে হবে প্রথম শ্রেণীর নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেটের আদালতে। আর এ মামলা করতে হবে বেদখল হয়ে গেলে কিংবা বেদখল হওয়ার আশঙ্কা দেখা দেওয়ার দুই মাসের মধ্যে। কোনো মামলা করলে ম্যাজিস্ট্রেট প্রতি পক্ষের ওপর সমন জারি করবেন। পরবর্তী সময়ে উভয় পক্ষের বক্তব্য শুনবেন এবং সাক্ষ্য প্রমাণ শেষে সম্পত্তির দখলদার কে তা নির্ধারণ করবেন। প্রয়োজনে সরেজমিনে তদন্তের আদেশ দিতে পারেন পুলিশকে। তাদের দেওয়া প্রতিবেদনের ভিত্তিতে প্রকৃত দখলদার কে, সে বিষয়ে রায় দেবেন। তবে ১৪৫ ধারায় প্রতিকার চাইতে গেলে এখানে স্বত্ত্ব বা মালিকানা দাবি করা যাবে না। এর মাধ্যমে শুধু প্রকৃত দখলদার নির্ণয় করার জন্য প্রতিকার চাওয়া যাবে।
মালিকানা দাবি করবেন যেভাবে জমির মালিকানা বা স্বত্ব দাবির জন্য দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে হবে। জমি অবৈধভাবে দখলচ্যুত হলে দখল পুনরুদ্ধারের জন্য সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ ও ৯ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার পেতে পারেন। এ আইনের ৮ ধারা অনুযায়ী জমির মালিক নির্ধারিত পদ্ধতিতে জমিটি পুনরুদ্ধার করার জন্য প্রতিকার চাইতে পারেন। তবে এ ধারা অনুযায়ী, দখলচ্যুত ব্যক্তিকে জমিতে তাঁর স্বত্ত্ব বা মালিকানা আছে কিংবা মালিকানার দাবি রয়েছে, তার ঘোষণা চাইতে হবে। না হলে এ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার পাওয়া সম্ভব হয় না। ৮ ধারার স্বত্ত্ব প্রমাণসহ মামলা করার ক্ষেত্রে বেদখল হওয়ার পর থেকে ১২ বছরের মধ্যে মামলা করার সময়সীমা নির্ধারণ করে দেওয়া হয়েছে। এ ধরনের মামলাকে সাধারণত স্বত্ত্ব সাব্যস্ত খাস দখলের মামলা বলা হয়।
সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে হলে মালিকানা প্রমাণের দরকার নেই। শুধু জমি থেকে দখলচ্যুত হয়েছে এটি প্রমাণ করলেই চলবে। ৯ ধারায় উল্লেখ আছে, যদি কোনো ব্যক্তি বেদখল হন, তবে তিনি বা তাঁর মাধ্যমে দাবিদার কোনো ব্যক্তি মোকদ্দমার মাধ্যমে এর দখল পুনরুদ্ধার করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে যেসব দিক বিবেচনা করা হয়, সেগুলো হলোবাদী অর্থাৎ যিনি প্রতিকার দাবী করেছেন, তিনি জমিটি দখল করে আসছিলেন কি না; বিবাদী তাঁকে জোরপূর্বক বেদখল করেছেন কি না; বিবাদী বে আইনিভাবে জমিতে প্রবেশ করেছেন কি না।
তবে বাদীকে অবশ্যই বেদখল হওয়ার ছয় মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে। অন্যথায় এ ধারায় মামলা করার অধিকার হারাতে হবে তাঁকে। তবে সরকারের বিরুদ্ধে এ ধারায় প্রতিকার চাওয়া যাবে না।
কোথায় ও কীভাবে আইনের আশ্রয় নেবেন জমিজমার মালিকানা নিয়ে প্রতিকারের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট এখতিয়ারাধীন আদালতে মামলা করতে হবে। মামলার মূল্যমান চার লাখ টাকার কম হলে সহকারী জজ আদালতে এবং চার লাখের বেশি হলে অসীম এখতিয়ার পর্যন্ত যুগ্ম জেলা জজ আদালতে প্রতিকার চাইতে হবে। মামলা দায়ের করতে হবে আইনজীবীর মাধ্যমে। মালিকানাসহ দখলের প্রতিকার চাইলে জমির মূল্য বাবদ অ্যাড-ভ্যালোরেম (মূল্যানুপাতে) কোর্ট ফি দিতে হবে। ৯ ধারা অনুযায়ী শুধু দখলের জন্য প্রতিকার চাইলে সম্পত্তির মূল্য অনুসারে যে কোর্ট ফি তার অর্ধেক, অর্থাৎ অ্যাড-ভ্যালোরেম কোর্ট ফির অর্ধেক পরিমাণ কোর্ট ফি দিতে হবে। জমির মালিকানাসহ দখল কিংবা শুধু দখল চেয়ে প্রতিকারের ক্ষেত্রে যদি বাদী মনে করেন, তাঁর জমিটি ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার আশঙ্কা আছে, তাহলে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা চাইতে পারেন পৃথক আবেদনের মাধ্যমে।
জমি কেনার সময় ক্রেতাদের যা করণীয়
প্রত্যেকের জীবনেই জমি কিনে বাড়ি করার একটা স্বপ্ন থাকে। তবে জমি কেনার সময় কয়েকটা ব্যাপারে ক্রেতাদের সজাগ থাকতে হবে, যাতে পরবর্তীকালে কোন ঝামেলাতে না জড়িয়ে পড়তে হয়।
ভবিষ্যতের দিকে পা বাড়ানোর আগে জেনে নিতে হবে, যে জমিটা কেনা হচ্ছে তার কোন আইনি সমস্যা আছে কিনা।
ক্রেতা যার থেকে কিনছে সে ওই জমিটা বিক্রি করতে পারবে কিনা? সেরকম হলে উকিলের পরামর্শ নিতে হবে, রেজিস্ট্রি করার আগে দেখে নিতে হবে জমিটা এক না অংশীদারি মালিকানার অন্তর্গত।
জমি রেজিস্ট্রেসনের সময় ভুললে চলবে না যে জমিটা কেনা হচ্ছে সেটা কোন বড় সমিতি, বড় কন্সট্রাকশন, বা সরকারি জমির আওতার অন্তর্গত কি না? সেটা মুচলেকাতে লিখিয়ে নিতে হবে ।
জমির টাকা হস্তান্তর করার আগে দেখে নিতে হবে জমিটার মালিক জমির সমস্ত ট্যাক্স, ও অন্যান্য বিল মিটিয়েছে কিনা। সরকারি দপ্তর বা মিনিউসিপালিটিতে খোঁজ নিয়ে তা জেনে নিতে হবে ।
অনেক সময় দেখা যায়, জমির মালিক জমিটা মরডগেজ দিয়ে লোন নিয়েছে। কাজেই জমি রেজিস্ট্রেসনের আগে এটাও দেখার বিষয় যে জমির মালিকের লোনের টাকা পরিশোধ হয়েছে কিনা?
জমি রেজিস্ট্রেসনের আগে দেখে নিতে হবে যে, যে পরিমাণ জমির টাকা দেওয়া হচ্ছে সেই পরিমাপের জমি ক্রেতা পাচ্ছে কিনা? দরকার হলে জমিটি সরকারি কর্মচারী দিয়ে মেপে নিতে হবে ।
আগের সমস্ত অর্থনৈতিক ও আইনি নথি ঠিক থাকলে, একটা চুক্তিনামা করিয়ে নিতে হবে, যাতে ওই জমির মালিক পরে জমির দাম বৃদ্ধি, বা অন্য কোন ক্রেতাকে বেশি মূল্যে জমিটি বিক্রি না করতে পারে ।
একটি ৫০টাকার সরকারি চুক্তিপত্র কিনে তাতে জমিটির মূল্য, আগাম দেওয়া টাকার পরিমান, সময় সবকিছু লিখে নিতে হবে, যাতে কোন পক্ষই আইনি জটিলাতায় না পরে । খুব ভাল হয় যদি এই কাজটি করার সময় দু’পক্ষের উকিল ও দু’জন সাক্ষী থাকে। পাকেচক্রে কোন পক্ষ সমস্যার সম্মুখীন হলে যাতে অপর পক্ষের বিরূদ্ধে আইনি ব্যবস্থা নেওয়া যায়। রেজিস্ট্রি হল জমির হস্তান্তারের দুপক্ষেরই প্রমাণ পত্র ।
অভয় দিয়ে বলা জেতে পারে উপরিউক্ত বিষয়গুলির ওপর দৃষ্টিপাত করে জমি কিনলে জমির পেছনে টাকা বিনিয়োগ স্বার্থক হবে, ও আইনি কোন সমস্যার মুখেও পরতে হবে না।
জমি ও অন্যান্য সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল ও রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম
ভূমি হস্তান্তরের দলিল স্ট্যাম্পের উপর সরকার কর্তৃক প্রকাশিত নির্দিষ্ট ফরমেট বা ছক অনুযায়ী তৈরি করতে হবে। এই ছকে ক্রেতা-বিক্রেতার ছবি সংযোজনের নতুন বিধান রাখা হয়েছে।
তামাদি হওয়ার সময় সীমা
তামাদি হওয়ার সময়-সীমা তিন বছর থেকে এক বছর করা হয়েছে। দলিল তৈরী হওয়ার তিন মাসের মধ্যে তা রেজিস্ট্রেশন করতে হবে।
দলিল রেজিস্ট্রেশনের সময়
দলিল তৈরী হওয়ার তিন মাসের মধ্যে তা রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। মৌখিক দান বা হেবা দলিল রেজিস্ট্রেশন।
মুসলিম পারিবারিক ধর্মীয় আইন অনুযায়ী স্থাবর সম্পত্তি মৌখিক দান বা হেবা দলিলো এখন থেকে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। এই দলিল হবে ঘোষণামূলক। এর জন্য ফি হবে মাত্র ১০০=(একশত) টাকা।
হেবা বা দান কে কাকে করতে পারে: হেবার ক্ষেত্রে শুধু রক্ত সম্পর্কিত আত্মীয় তথা স্বামী ও স্ত্রীর মধ্যে, পিতা-মাতা ও সন্তানের মধ্যে, ভাই-ভাই, বোন-বোন অথবা ভাই-বোন, দাদা-দাদী, নানা-নানী থেকে নাতি-নাতনী ও নাতি-নাতনী থেকে নানা-নানী সম্পর্কের মধ্যে হেবা দলিলে রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে এই নাম মাত্র ১০০ (একশত) টাকা ফিতে রেজিস্ট্রেশনের সুযোগ পাওয়া যাবে।
উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তির রেজিস্ট্রেশন: উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করা বাধ্যতামূলক। তবে এক্ষেত্রে ওয়ারিশগণের মধ্যে সম্পত্তি বন্টন না হওয়া পর্যন্ত রেজিস্টেশন করার প্রয়োজন নেই।
সম্পত্তি বন্ধকের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন: সম্পত্তি বন্ধকের ক্ষেত্রেও রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। এক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ২০০ (দুইশত) টাকা থেকে ৫০০০(পাঁচ হাজার) টাকা। আগে যা ছিল ৫০০(পাঁচশত) টাকা থেকে ৫০,০০০ (পঞ্চাশ হাজার) টাকা। এর ফলে বন্ধকি সম্পত্তি কেহ অন্যত্র বিক্রয় করে প্রতারণা বা জালিয়াতির আর কোন সুযোগ পাবে না।
আদালতের মাধ্যমে প্রাপ্ত অগ্রক্রয় সম্পত্তির রেজিস্ট্রেশন: আদালতের মাধ্যমে প্রাপ্ত অগ্র ক্রয় দলিলও রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।
বায়না চুক্তির রেজিস্ট্রেশন ও ফি: এখন থেকে বায়না চুক্তি রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য বায়নার ক্ষেত্রে ৫(পাঁচ) লক্ষ টাকা পর্যন্ত সম্পত্তির ক্ষেত্রে ৫০০/-(পাঁচশত) টাকা এবং ৫ লক্ষ টাকার অধিক থেকে ৫০ লক্ষ টাকা পর্যন্ত ১,০০০/-(এক হাজার) টাকা। ৫০ লক্ষ টাকার অধিকমূল্য সম্পত্তির জন্য ২,০০০/-(দুই হাজার) টাকা রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হবে। বায়না নামা রেজিস্ট্রেশন করা ছাড়া চুক্তি বলবৎ করতে আইনগত কোন সুবিধা পাওয়া যাবে না। আবার বায়নার অবশিষ্ট টাকা জমা না করা হলে কোন মামলা মোকদ্দমা করা যাবে না। সম্পত্তি বিক্রয়ের বায়নানামা চুক্তির ৩০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে ১লা জুলাই ২০০৫ থেকে এ আইন কার্যকর হওয়ার আগে যেসব বায়না হয়েছে কিন্তু এখনও রেজিস্ট্রেশন হয় নাই সেগুলো ১ জানুয়ারি ২০০৬ এর মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। আবার বায়নানামা রেজিস্ট্রেশন না করা এসব চুক্তি কার্যকর বা বাতিল করতে হলে রেজিস্ট্রশনের জন্য নির্দিষ্ট মেয়াদের পর ৬ মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে। সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল ৩ মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে।
বিঃ দ্রঃ ভবিষ্যতে মামলা মোকদ্দমা থেকে পরিবারগুলোকে রক্ষা করতে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির দলিল রেজিস্ট্রেশন করা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। পূর্বে পুরুষদের আপসে সম্পত্তি বন্টনের দলিল রেজিস্ট্রেশন বার্ধমূলক করার ফলে ওয়ারিশদের ভোগান্তি অনেকাংশে হ্রাস পাবে। মাত্র ২০-(বিশ) টাকা মূল্যের স্ট্রাম্পে দলিল করে তা রেজিস্ট্রেশন করা যাবে এবং সর্বোচ্চ অংশ প্রাপ্ত অংশীদারের সম্পত্তির হিসাব থেকে বাদ দিয়ে অপেক্ষাকৃত কম পরিমাণের অংশীদারদের ভগে পাওয়া সম্পত্তির মূল্য মানের শতকরা আড়াই ভাগ টাকা সব অংশীদারের কাছ থেকে রেজিস্ট্রেশন ফি বাবদ নেওয়া হবে।

• এটা তো ছিলো জমি নিয়ে সধারণ একটি আইনী বিষয় মাত্র। কিন্তু জমি বা ভূমির সাথে সম্পৃক্ত আইন-কানুনের আরোও অনেক কিছুই আছে অজানা। যেগুলো জানাটা আসলেই খুব সরকার কিন্তু কঠিন ভাষায় লিখিত হওয়ায় সাধারন মানুষের কাছে সেগুলো নিয়ে যাওয়া অনেক কষ্টসাধ্য ব্যাপার। তথাপিও কষ্টসাধ্য কাজটি আইন-কানুন ও বাস্তব অভিজ্ঞতার আলোকে সহজভাবে উপস্থাপনের চেষ্টা করে “সহজ কথায় জমি জমা” নামে একটি বই রচনা করা হয়েছে। বইটি পাঠকের কাছে সহজ করার জন্য বিভিন্ন অধ্যায়ের আলোকে একটি প্রশ্ন ও উত্তর অধ্যায়ও সংযুক্ত করা হয়েছে। কোন অধ্যায় হয়তো প্রথমে পাঠ করা শুরু করলে কঠিন মনে হবে। তবে সম্পূর্ন অধ্যায়টি একটু ধৈর্য্য ধরে পড়ে শেষ করার পর ঐ বিষয়টি সম্পর্কে একটি সাধারন ধারনা পাওয়া যাবে।

জমি বন্ধক রেখে ব্যাংক লোন নেওয়ার নিয়ম

সম্পদ বন্ধক রেখে লোন নেওয়ার নিয়ম

আসুন, বন্ধক লোনের ব্যাপারে জেনে নেই

বন্ধক লোন নিতে হলে ব্যাংকে আপনার কোন সম্পত্তি জমা রেখে সেইটার বিনিময়ে লোন নিতে হয়। সম্পত্তিটা আপনার বাসা হতে পারে, আপনার জমি হতে পারে বা আপনার নামের কোন বিল্ডিং বা অফিস হতে পারে। বন্ধক লোন নেওয়াটা বেশি সুবিধার বলে আমি মনে করি কারণ আপনি যদি লোন পরিশোধ করতে না পারেন তবে ব্যাংক আপনার সম্পত্তিটা নিয়ে নিবে। আপনি প্রথমবার কোন জায়গা কিনছেন? তবে বন্ধক লোন নেওয়ায় ভালো বলে আমি মনে করি।

বন্ধক লোন নেওয়ার জন্য কি কি করতে হবেঃ

বন্ধক লোন সাধারণত আমাদের নিজেদের আর্থিক সচ্ছলতার জন্য নেওয়া কিন্তু সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রেও আমরা এই লোন নিতে পারি। এই লোন নেওয়ার সবচেয়ে বড় সুবিধাটা হচ্ছে, আপনি লোন পরিশোধ করার পর পুনরায় আপনার সম্পত্তিটা ব্যবহার করতে পারি। একবার লোনটা পরিশোধ হয়ে গেলেই আপনি আবার সম্পত্তিটা আপনার একমাত্র মালিক হয়ে যাবে।

আপনি বিভিন্ন কাজে এই লোন নিতে পারেন যেমন, আপনার ব্যবসায়িক উন্নয়নের জন্য, বাসা করার জন্য, ছেলেমেয়েকে উচ্চশিক্ষার জন্য বিদেশে পাঠানোর ক্ষেত্রে।

কি ধরনের সম্পত্তি আপনি বন্ধক রাখতে পারবেনঃ

আপনি আপনার যে কোন ধরনের সম্পত্তি বন্ধক রাখতে পারেন। আপনি চাইলে আপনার বসবাসকৃত বাসাটাও বন্ধক রাখতে পারেন আবার আপনার যে বাসাটা ভাড়া দেওয়া আছে ঐটা বন্ধক সম্পত্তি হিসেবে আপনি ব্যাংকে জমা দিতে পারবেন। আপনার নামে কোন বৈধ জায়গা থাকলে সেটাও বন্ধক রাখতে পারেন। কমার্শিয়াল এবং ইন্ডাস্ট্রিয়াল সম্পত্তি বা নির্মাণাধীন সম্পত্তি আপনি বন্ধক রাখতে পারেন।

সম্পত্তির বিনিময়ে আপনি কতখানি লোন পেতে পারেনঃ
সাধারণত সম্পত্তির মূল্যের ৫০%-৬০% লোন দেওয়া হয়। যদি আপনার সম্পত্তি অনেক দামি হয় তবে ব্যাংক আপনাকে সর্বোচ্চ ৭৫% লোন দিবে। মনে রাখবেন, ব্যাংক আপনার সম্পত্তি নিয়ে প্রতিনিয়ত যাচাই-বাছাই করবে, এর দাম সম্পর্কে ধারণা রাখবে।

বন্ধক লোনের ইন্টারেস্টঃ

বন্ধক লোনের ইন্টারেস্ট সাধারণত ১২%-১৫% এর বেশি হয় না যার কারণে এই লোন ব্যবস্থাটা সকলের খুব পছন্দসয় লোন ব্যবস্থা। অনেকেই পার্সোনাল লোন নেওয়ার থেকে বন্ধক লোনটাকে গ্রহণযোগ্য মনে করে এবং এতে ইন্টারেস্টের খরচটাও অনেক কম হয়। হোমলোনের পর বন্ধক লোনকে অনেক সস্তা লোন বলা হয়। সাধারণভাবে ১৫বছরের মধ্যে বন্ধক লোন শোধ করতে হয় তবে ব্যাংক চাইলে আপনি বেশি সময় পেতে পারেন।

ইন্টারেস্ট রেটের উপর ভিত্তি করে এই লোনকে ৩ভাগে ভাগ করা হয়ঃ
Fixed Rate Mortgage (FRM)
Adjustable Rate Mortgage (ARM)
Interest Only Mortgage Rate

এইগুলোর মধ্যে FRM এর ক্ষেত্রে আপনাকে একটা নির্দিষ্ট পরিমাণ অর্থ এবং মূল অর্থ ব্যাংকে দিতে হবে। ARM লোন বন্ধককৃত সম্পত্তির ইকোনমিক ও মার্কেট ভ্যালুর উপর নির্ভর করে। আপনি যদি Interest Only নেন তবে আপনাকে আগে ইন্টারেস্টের টাকাটা পরিশোধ করতে হবে তারপর লোনের বাকি টাকাটা দিতে হবে।

সাধারণত লোন নিলে একটা নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে আপনাকে মূল টাকার সাথে ইন্টারেস্টের টাকাটা পরিশোধ করতে হয়। কিন্তু বন্ধক লোনের ক্ষেত্রে আপনার সম্পত্তির কর এবং জীবনবীমার টাকাটাো যুক্ত হয়। জীবনবীমার খরচটা কেন যোগ হয়? জীবনবীমা আপনার সম্পত্তির সুরক্ষা নিশ্চিত করে এবং ক্ষতিপূরণে সাহায্য করে। এসব হিসাব দেখতে গেলে আবার বন্ধক লোনকে খুব ব্যয়বহুল মনে হয় কিন্তু আপনি যদি লোন নেওয়ার আগে বিষয়গুলো একটু ভালোভাবে খোঁজখবর নেন তাহলে দেখবেন, এইটা সবচেয়ে সুবিধাজনক।

বন্ধক লোন নেওয়ার জন্য কোন বিষয়গুলো জরুরিঃ
বন্ধক লোন পেতে হলে আপনাকে উপার্জনক্ষম হতে হবে। তবে আপনি উপার্জনক্ষম হলেও ২১ বছরের আগে এ লোন পাবেন না। এই ২টা মুখ্য বিষয় ছাড়াও কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয়ের দিকে খেয়াল রাখতে হয় বন্ধক লোন নেওয়ার সময়। সেগুলো নিচে দেওয়া হলঃ

Total Annual Income/ বাৎসরিক আয়
Income Tax Returns For The Last 3 Years/ গত ৩বছরে প্রদত্ত কর
Total Work Experience/ কর্ম অভিজ্ঞতা
Experience With The Current Company/ বর্তমান প্রতিষ্ঠানে কর্ম অভিজ্ঞতা
Property Value/ সম্পত্তির মূল্য
Existing Loans/Liabilities, If Any/ অপরিশোধিত লোন, যদি থাকে
Total Number Of Dependents/ সম্পত্তির পরিমাণ

ব্যাংকের উপর ভিত্তি করে গুরুত্বের বিষয়টা কম বেশি থাকতে পারে কিন্তু প্রতিটা ব্যাংকে এই বিষয়গুলোর উপর ভিত্তি করেই লোন দেয়।

বন্ধক লোন পেতে প্রয়োজনীয় কাগজপত্রঃ
বন্ধক লোন নিতে আপনার বেতনের প্রমানপত্র, আপনি যদি ব্যবসায়ী হন তবে তার প্রমাণপত্র লাগবে। নিচে আপনাদের সুবিধার্থে একটা লিস্ট দেওয়া হলঃ

SALARIED
SELF-EMPLOYED
Completed loan application
Completed loan application
Passport size photographs
Passport size photographs
Proof of identity: voter card, driving license, pan card, employee id card
Proof of identity: voter card, driving license, pan card, employee id card
Proof of address: Aadhaar card, telephone bill, electricity bill
Proof of business; proof of education qualification
Your latest salary slips
Certified financial statement for last 3 years
Form 16 from last 3 years
Income tax return and profit and loss stamen from last 3 years
Bank statements of last 6 months
Bank statements of last 6 months
Processing fee cheque
Processing fee cheque

বন্ধক লোন, লোনের মধ্যে সেরা। এই লোনের সহজলভ্যতা লোনটিকে জনপ্রিয় করেছে। অল্প পরিমাণ ইন্টারেস্ট এবং লোন পরিশোধের জন্য পর্যাপ্ত সময় এই লোনের বিশেষত্ব। এই লোন নেওয়ার প্রক্রিয়াটা খুবই সহজ এবং লোন পরিশোধ করতে বেশি সময় নিলেও অনেক ব্যাংক এক্সট্রা চার্জ নেয়না। মূলকথা, এই লোনের ক্ষেত্রে মুখ্য বিষয় শুধুমাত্র আপনার সম্পত্তির মূল্য।

If you want to take a mortgage loan, you have to deposit some property in the bank and take a loan in return. The property could be your home, your land or a building or office in your name. I think it is more convenient to take a mortgage loan because if you cannot repay the loan, the bank will take your property. Which place are you buying for the first time? However, I think it is better to take a mortgage loan.

What to do to get a mortgage loan:

Mortgage loans are usually taken out for our own financial well-being but we can also take out these loans when buying property. The biggest advantage of this loan is that you can use your property again after repaying the loan. Once the loan is repaid, you will be the sole owner of the property again.